Cuando una vivienda pertenece a varias personas, no siempre es fácil decidir qué hacer con ella. Esta situación es muy habitual en herencias, divorcios o compras realizadas conjuntamente entre familiares, parejas o socios.
En estos casos, la extinción de condominio es una de las soluciones jurídicas más utilizadas para poner fin a la copropiedad y permitir que uno de los propietarios se quede con el inmueble o que se pueda resolver la situación de forma clara.
En esta guía explicamos qué es la extinción de condominio, cómo se realiza y cuánto puede costar, así como sus principales implicaciones fiscales.
Qué es la extinción de condominio
La extinción de condominio es el procedimiento mediante el cual se pone fin a una situación de copropiedad sobre un bien.
En términos sencillos, ocurre cuando varias personas son propietarias de un inmueble y deciden que esa titularidad compartida desaparezca.
Lo habitual es que uno de los copropietarios se quede con la vivienda y compense económicamente a los demás según su porcentaje de participación.
Esta situación aparece con frecuencia en casos como:
- viviendas heredadas entre varios hermanos
- parejas que compraron una casa en común
- compras conjuntas entre familiares o socios
Cuándo se utiliza la extinción de condominio
Herencias
Es uno de los supuestos más habituales. Cuando varios herederos reciben una vivienda, todos pasan a ser copropietarios del inmueble.
Sin embargo, muchas veces uno de ellos quiere quedarse con la vivienda o los demás prefieren recibir su parte en dinero.
Antes de tomar decisiones conviene analizar la situación de la herencia, especialmente si existen posibles deudas. En este sentido puede ser útil consultar nuestra guía sobre cómo saber si una herencia tiene deudas.
Divorcios o rupturas de pareja
Cuando una pareja se separa y existe una vivienda en común, una solución habitual es que uno de los miembros se quede con el inmueble compensando económicamente al otro.
Compras conjuntas
También puede producirse cuando varias personas compraron un inmueble conjuntamente y posteriormente desean dejar de compartir la propiedad.
Cómo se hace una extinción de condominio
La extinción de condominio se formaliza normalmente mediante escritura pública ante notario.
El procedimiento habitual consiste en:
- determinar la titularidad y porcentajes de cada copropietario
- valorar el inmueble
- adjudicar la vivienda a uno de los copropietarios
- establecer la compensación económica correspondiente
- firmar la escritura e inscribirla en el Registro de la Propiedad
Tras la operación, la vivienda pasa a tener un único propietario.
Qué impuestos se pagan en una extinción de condominio
Una de las preguntas más habituales es qué impuestos se pagan cuando se realiza una extinción de condominio.
Cuando la operación responde realmente a la división de un bien que ya pertenece a varias personas, la extinción de condominio no se considera una compraventa. Por este motivo, normalmente tributa únicamente por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Este impuesto depende de cada comunidad autónoma, por lo que el tipo aplicable puede variar según el lugar donde se encuentre el inmueble.
Tipo aproximado de AJD por comunidad autónoma
| Comunidad autónoma | Tipo aproximado AJD |
|---|---|
| Andalucía | 1,2 % |
| Aragón | 1,5 % |
| Asturias | 1,2 % |
| Baleares | 1,2 % |
| Canarias | 1 % |
| Cantabria | 1,5 % |
| Castilla-La Mancha | 1,5 % |
| Castilla y León | 1,5 % |
| Cataluña | 1,5 % |
| Comunidad Valenciana | 1,5 % |
| Extremadura | 1,5 % |
| Galicia | 1,5 % |
| Madrid | 0,75 % |
| Murcia | 1,5 % |
| Navarra | 0,5 % |
| País Vasco | 0,5 % – 1 % |
Los tipos son orientativos y pueden variar según la normativa autonómica vigente.
¿La extinción de condominio genera plusvalía municipal o IRPF?
Otra cuestión frecuente es si la extinción de condominio genera impuestos como la plusvalía municipal o una ganancia patrimonial en el IRPF.
Cuando la operación responde realmente a la división de un bien común y se respetan las cuotas de participación, no se considera una transmisión patrimonial.
Por este motivo, con carácter general:
- no se genera plusvalía municipal,
- ni existe una ganancia patrimonial en el IRPF para los copropietarios que dejan de formar parte de la comunidad.
No obstante, cada caso debe analizarse de forma concreta, especialmente cuando existen excesos de adjudicación.
Cuándo Hacienda puede considerar que existe una compraventa
La Administración tributaria puede considerar que existe realmente una transmisión patrimonial cuando la operación no responde a una verdadera división del bien común.
Esto puede ocurrir, por ejemplo:
- cuando intervienen personas que no eran copropietarias,
- cuando no se respetan las cuotas de participación,
- cuando el exceso de adjudicación no se compensa económicamente.
En estos casos la operación podría tributar como una compraventa, con las consecuencias fiscales correspondientes.
La fiscalidad de estas operaciones ha sido analizada en numerosas consultas de la Dirección General de Tributos. Por ejemplo, la consulta vinculante V0062-19 analiza el supuesto en el que uno de los copropietarios se adjudica el inmueble compensando económicamente al resto.
Más recientemente, la consulta vinculante V0039-25 recuerda que cuando la adjudicación se corresponde con las cuotas de participación y responde a la división de un bien común, la operación no constituye una transmisión patrimonial propiamente dicha.
¿Necesitas ayuda para una extinción de condominio?
Cada situación de copropiedad puede presentar particularidades: desacuerdos entre propietarios, cargas sobre el inmueble o consecuencias fiscales que conviene analizar antes de realizar la operación.
Si quieres estudiar tu caso concreto o resolver tus dudas, puedes contactar ahora y analizaremos tu situación sin compromiso.
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