Liberación del pago del alquiler por el estado de alarma

por | 21,Mar,2020 | Arrendamiento y otros Contratos, Emprendedores, autónomos y PYMES | 0 Comentarios

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La liberación del pago del alquiler es una cuestión que nos están planteando, de hecho, nos han llegado documentos y comunicaciones en la que se indica que en caso de que la actividad haya sido suspendida, la consecuencia es la exoneración del pago de la renta.

Por lo que hemos considerado necesario analizar la cuestión.

¿Puede extinguirse una obligación de pago de una suma de dinero por fuerza mayor?

El artículo 1105 del Código Civil establece que:

Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Artículo 1105 del Código Civil.

La Sentencia de Tribunal Supremo de 19 mayo de 2015, al argumentar la decisión de la Sala dice:

” Deviene necesario, pues, diferenciar entre la imposibilidad sobrevenida de cumplir la prestación, que sólo afecta a las obligaciones de entregar una cosa determinada o de hacer, pero no a las deudas pecuniarias,de aquellos supuestos en que la prestación resultase exorbitante o excesivamente onerosa, con encaje en la doctrina de la cláusula “rebus sic stantibus” , que opera con independencia de cual sea el contenido de la prestación pactada. Se trata de acciones diversas y, de ahí, la importancia y relevancia que tiene para las partes fijar el objeto del pleito, a fin de que el Tribunal ofrezca respuesta adecuada al mismo.

Tal confusión es la que ha tenido lugar en las instancias, pues la sentencia de la primera de ellas trata la cuestión como si hubiese alegado como doctrina defensiva la cláusula “rebus sic stantibus” , mientras que la sentencia recurrida aplica la doctrina que sobre imposibilidad sobrevenida ha recaído en obligaciones de entregar cosa determinada y de hacer, cuando en realidad, como ya se ha expuesto suficientemente, la obligación cuyo cumplimiento se exige es una obligación pecuniaria, en concreto el pago del precio de la compraventa. ”

La Sala deja claro que hay que distinguir entre:

  • imposibilidad sobrevenida de cumplir la prestación
  • de aquellos supuestos que tengan encaje en la doctrina de la cláusularebus sic stantibus”

La Sala considera que cuando se trata de deudas pecuniarias de pago de dinero como prestación principal no cabe que opere como exoneración de la obligación, la imposibilidad sobrevenida de esta, por caso fortuito o fuerza mayor.

Sentencia de Tribunal Supremo de 19 mayo de 2015

En el caso del contrato de arrendamiento la principal obligación del arrendatario es pagar la renta, de modo que no cabe la aplicación de la doctrina de “imposibilidad sobrevenida de cumplir la prestación”, ya que, dicha doctrina, sólo afecta a las obligaciones de entregar una cosa determinada o de hacer.

¿Qué es la cláusula “rebus sic stantibus”?

Disponemos en nuestro ordenamiento de la cláusula “rebus sic stantibus “. Esta cláusula es de elaboración puramente jurisprudencial, esto quiere decir, que nace de las Sentencias dictadas y de la doctrina fijada en ellas por el Tribunal Supremo.

Es indiscutible que la situación en la que nos encontramos actualmente, es claramente, una situación imprevisible o inevitable, por lo que por aplicación de artículo 1105 de Códdigo Civil, y encontrándonos antes un supuesto de fuerza mayor, y en aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” podemos quedar exonerados o liberados de la obligación de pago del alquiler.

¿En que consiste la cláusula “rebus sic stantibus “?

Rebus sic stantibus” es una expresión en latín, que puede traducirse como estando así las cosas

Esta cláusula, implica una alteración sustancial de las condiciones del contrato y tiene por objetivo reestablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes sobre un principio de equidad.

En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de mayo de 2002 dice:

“… como tiene declarado la jurisprudencia de esta Sala, esta cláusula de «rebus sic stantibus» para que pueda estimarse como sobre entendida en ciertos contratos, fundamentalmente en los de ejecución sucesiva en los que por el transcurso del tiempo puedan variar las condiciones de hecho tenidas en cuenta para contratar, no esta recogida en nuestro ordenamiento civil, aunque entiende que puede ser apreciada por los Tribunales, siempre que se den circunstancias determinadas como ya señalaba la sentencia de 12 de junio de 1956 (criterio que se mantiene en sentencias más recientes como la de 15 de Noviembre de 2.000) para que se pueda pedir la revisión o resolución o hasta la suspensión de los contratos, a saber, que se trate de una alteración de los supuestos básicos del contrato, completamente extraordinaria, que origine una desproporción inusitada entre las recíprocas prestaciones de las partes y que no pudieron prever al contratar…”.

¿Porqué es aplicable la cláusula “rebus sic stantibus “ a los incumplimientos de los contratos de arrendamiento?

El Tribunal Supremo, ya ha aplicado esta doctrina a los contratos de arrendamiento, concretamente durante la la última crisis económica, se planteó en varias ocasiones ante los Tribunales.

La Sentencia del TS de 15 de octubre de 2014 resolvió sobre si el régimen de aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” en atención tanto a la caracterización de la figura, como a sus presupuestos y requisitos de aplicación, todo ello en el marco negocial de un contrato de arrendamiento de un edificio destinado a la actividad hotelera de Valencia y de su respectivo aparcamiento.

En en el caso estudiado en la Sentencia el arrendatario pretendía que resolviera el contrato (el contrato tenía una cláusula que le obligaba al cumplimiento de la duración pactada) o que se le redujera el importe de la renta, alegando que el contexto económico del momento de la celebración y puesta en ejecución del contrato (periodo del 1999 a 2004), de inusitado crecimiento y expansión de la demanda acompañado, además, de una relevante promoción urbanística de lazona de ubicación de los hoteles, formó parte de la base económica del negocio que informó la configuración del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en febrero de 1999, nada tenía que ver con la situación de crisis generalizada que atravesaba la ciudad de Valencia en 2009.

El Tribunal Supremo entendió que en tal caso, resultaba aplicable la cláusula “rebus sic stantibus”, y que el alcance modificativo de la cláusula rebus era de aplicación preferente, con carácter general (en este mismo sentido, Sentencia TS nº 333/2014, de 30 de junio, recaída en Recurso 2250/2012). Y que prevalece el el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos (favor contractus), y consideró que el contrato debía cumplirse, aunque con una reducción de la renta.

Se indica en la Sentencia que los actuales requisitos para su aplicación son:

  • “alteración extraordinaria”
  • “desproporción desorbitante”
  • circunstancias “radicalmente imprevisibles”;

La Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de abril de 2019 dice que una situación de crisis económica no puede introducirse en el vínculo contractual para alterar las condiciones del contrato, ya que entiende que “la crisis financiera como hecho determinante para la aplicación de la cláusula, esta sala ha declarado, en la sentencia 742/2014, de 11 diciembre , “que la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable”.

En la misma línea, la sentencia 64/2015, de 24 febrero , afirmó que “del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusula “rebus sic stantibus” a partir de dicho periodo, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate”.

Por su parte, la sentencia 237/2015, de 30 abril , se apoya en la doctrina de la sala que, aun admitiendo la posibilidad de aplicar la regla “rebus” a quien se ve afectado por la crisis económica, “previene no obstante contra el peligro de convertir esa posibilidad en un incentivo para incumplimientos meramente oportunistas”.

Cláusula “rebus” y estado de alarma

En el presente caso es indiscutible que:

  • No hay culpa del afectado, ya que se ha visto obligado a cerrar.
  • La causa de incumplimiento es sobrevenida e inesperada.
  • No era un riesgo previsible.
  • La incidencia de los efectos del virus es relevante y grave.

Por lo que la cláusula “rebus sic estantibus” es totalmente aplicable en la situación actual.

Estamos claramente ante un supuesto de fuerza mayor, la generación de dicha circunstancia imprevisible o inevitable, supone necesariamente la alteración de las condiciones de la obligación.

Por lo que te aconsejamos que, si no puedes pagar la renta del alquiler debido a la paralización forzosa de la actividad, o preves que no vas a poder pagarla, envíes una comunicación al propietario, advirtiendo de la situación, y lo invites a negociar, ya que la aplicación de la “rebus” como poco conllevará una reducción importante del importe de la renta.

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