Si vas a comprar un inmueble necesitas un abogado

Contratar a un abogado especializado en derecho inmobiliario  antes de comprar un inmueble en España (vivienda, local, edificio, nave…) te evitará muchos problemas y quebraderos de cabeza.

Un error te puede salir caro.  Y ya sabes, “más vale prevenir…”

Comprobaciones antes de comprar un inmueble

Antes de comprar debes realizar diversas comprobaciones

Situación Jurídica del Inmueble

Además de la situación registral y catastral  del inmueble, debes verificar la situación urbanística y el impacto fiscal de la compra (cada vez son más frecuentes las comprobaciones de valores por la Administración)

Deudas del inmueble

Además de verificar hipotecas y embargos, debes comprobar si hay deuda en suministros, Ayuntamiento y Comunidad de Propietarios (el comprar responde de la deuda del año en curso y los 3 anteriores)

Estado del inmueble

 También es conveniente realizar una inspección del inmueble con caracter previo a la compra, a fin de verificar el estado de conservación del imueble, detectar defectos te permitirá negociar y reducir el precio de compra

Problemas frecuentes tras la compra de un inmueble

Defectos constructivos en la vivienda o inmueble de obra nueva

Es bastante frecuente que al ocupar la vivienda o inmueble se observen desperfectos que hasta entonces habían pasado inadvertidos.

Defectos de acabado

Aun ya se haya formalizado la compraventa, podemos exigir la reparación de los defectos que antes de la compra habían pasado inadvertidos.

Es importante que una vez entregada la vivienda o local examines la construcción, realizando una detallada inspección del inmueble.

Realiza un listado concretando todas las anomalías detectadas en un primer momento, o con aquellas otras que vayan surgiendo con el uso.

Este listado debe comunicarse de forma fehaciente a la promotora y constructora de la edificación. Es muy importante que la comunicación sea fehaciente, por ello recomendamos el envío mediante burofax solicitando la certificación del contenido y el acuse de recibo. En esta comunicación deben constar una serie de datos identificativos básicos (promoción de que se trate, identificación exacta del piso o local, propietario, listado de defectos observados) y estar fechada.

Estos defectos de remate o acabado suelen ser reparados por el promotor o constructor. Sueles ser vicios constructivos de fácil solución técnica y, por lo general, bajo coste de reparación.

Es conveniente documentarlos antes de ocupar la vivienda (tomar fotos de la vivienda vacía es una buena opción que no supone coste alguno), así evitaremos que aleguen que los mismos se deben a la negligencia del propietario o incluso a daños acaecidos durante la mudanza.

Incumplimiento respecto a las calidades ofertadas

En este aspecto la memoria de calidades que se suele adjuntar al contrato de compraventa es vinculante para el vendedor, así como los folletos promocionales.

Independientemente de que esta merma de calidades pueda dar lugar a una reclamación autónoma solo por este hecho (responsabilidad contractual del vendedor), cabe también la posibilidad de acumular dicha reclamación a la demanda por defectos constructivos.

Defectos afectan a la habitabilidad, funcionalidad o seguridad

Normalmente estos vicios constructivos son descubiertos por el usuario con posterioridad a la entrega de la vivienda, ya que son defectos que suelen aparecer meses después de finalizada la obra (ejemplo típico son las filtraciones tras una época de lluvias) o no son apreciables para una persona inexperta en construcción. Problemas de impermeabilización, insonorización, aislamientos térmicos, seguridad en caso de incendio etc. suelen ser por desgracia muy comunes ya que no siempre se respeta las normas básicas de la edificación, (hoy Código Técnico de Edificación), a pesar de ser de obligado cumplimiento.

En muchas edificaciones prima el ahorro de costes en determinados elementos constructivos, a sabiendas de que son incumplimientos difícilmente detectables por el usuario (por ejemplo, la falta de aislamiento térmico) y de complicada acreditación dentro de los plazos legales de garantía.

Si el adquirente descubre en su edificación daños o defectos relativos a la habitabilidad, seguridad o funcionalidad, al igual que en el caso anterior debe comunicarlo fehacientemente (burofax) al promotor y constructor, pero también al arquitecto director de obra y al aparejador director de ejecución, ya que ante los defectos que no consistan en simples fallos de acabado, alguno de estos agentes será, con toda probabilidad, también responsable.

Recordemos que en esta comunicación habrá de identificarse la vivienda, propietario, daños, etc.

Este tipo de daños suelen conllevar una costosa reparación, por ello es probable que los responsables de la edificación intenten disuadir al cliente de la reclamación, bien minimizando los fallos, achacándolos a un incorrecto uso o mantenimiento o directamente negando su existencia amparándose en que la edificación ha pasado la inspección municipal y cuenta con Licencia de Primera Ocupación. En otros muchos casos se comunica al cliente que el plazo para reclamar ha concluido, interpretando de forma interesada la normativa de aplicación o, directamente, haciendo caso omiso de las reclamaciones, esperando que el perjudicado se resigne a costear por sí mismo la reparación.

Ante estas situaciones, no pierdas el tiempo y ponte cuanto antes en manos de un profesional, ya que con toda seguridad la única vía de solución pasará por acudir a los tribunales.

Será necesario solicitar un informe pericial emitido por un técnico especialista que acredite el daño material, sus causas, soluciones y coste de reparación.

Este informe pericial es imprescindible para intentar solucionar el problema, ya sea de forma negociada o ante los Tribunales.

Una vez probado el daño mediante informe pericial y siempre que se respeten los plazos de garantía y reclamación, las posibilidades de éxito en el pleito serán muy altas.

Defectos afectan a la estabilidad y seguridad estructural del edificio

Aunque no es tan frecuente, en ocasiones las edificaciones sufren deficiencias estructurales, muchas veces debidas a deficiencias en compactación o estudio del terreno que provocan ligeros hundimientos, grietas, fisuras etc. En otras ocasiones, deficientes cálculos estructurales en forjados, vigas, pilares o muros de carga pueden comprometer la estabilidad del edificio.

Conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación para que exista defecto “decenal” el daño material debe residir o afectar a un elemento estructural y comprometer la resistencia mecánica o estabilidad del edificio. En estos casos, si una vez comunicados los hechos a los intervinientes en la edificación estos no ofrecen soluciones, debe ponerse de inmediato el caso en manos de un técnico especialista que evalúe el estado real del inmueble. Al igual que en el caso anterior, será necesario un informe pericial que evalúe los daños. A partir de ese informe se interpondrá la correspondiente demanda en caso de no lograr un acuerdo en vía negociada.

Plazos en las reclamaciones de los defectos constructivos

Existen dos tipos de plazos que no hay que confundir:

Plazo de garantía

El plazo de garantía es el periodo que comienza con la firma de acta de recepción de obra en el que el promotor, constructor y técnicos están obligados por ley a hacerse responsables de la reparación del defecto.La Ley de Ordenación de la Edificación pprevé unos plazos de garantía de diez, tres y un año en función del tipo de imperfección o defecto de que se trate.

Además, el promotor es sujeto de responsabilidad contractual por plazo de quince años.

Los plazos de garantía de la L.O.E. no comienzan a contar desde el momento de la escrituración o entrega de la vivienda, sino desde la firma del acta de recepción de obra.

Los plazos de garantía viene directamente relacionados con el tipo de defecto ante el que nos encontremos:

  • 1 año de garantía para defectos de terminación o acabado.
  • 3 años de garantía para defectos de habitabilidad, funcionalidad y seguridad
  • 10 años para defectos estructurales.

Plazos de prescripción para reclamar judicialmente

Una vez producido o detectado el daño de remate, de habitabilidad o estructural, el usuario tendrá dos años para interponer las correspondientes acciones contra los agentes responsables de la construcción del edificio.

Este plazo es de prescripción y admite interrupción con reclamaciones extrajudiciales, por ello, es necesarios remitir burofax al promotor, constructor, arquitecto (Director de Obra) y aparejador (Director de Ejecución) detallando los daños o defectos del inmueble.

Por ejemplo detectamos humedades en la cubierta, lo primero que debemos hacer es reclamar fehacientemente (mejor burofax) a los responsables su reparación, con lo que habremos conseguido interrumpir dicho plazo prescriptivo y poner el contador a cero de forma que volveremos a tener un plazo de dos años para, en su caso, preparar un informe pericial, intentar llegar a un acuerdo, interponer demanda, etc

Obviamente, si los responsables han realizado algún tipo de reparación sin conseguir solucionar definitivamente el defecto, es recomendable remitir un nuevo burofax cada comunicar esta circunstancia.

En cualquier caso, sin no se tomaran acciones judiciales de inmediato, es muy recomendable enviar un burofax cada año para comunicar los defectos persistentes, la evolución de los mismos y nuevos daños que puedan aparecer. Esta cautela evita perjudicar, quizás, de forma irremediable, futuras acciones judiciales.

Es bastante frecuente que los defectos constructivos afecten a varias viviendas y en este caso es recomendable plantear una reclamación conjunta por los propietarios afectados. Ya que ello supondrá un ahorro en costes, tanto en lo que se refiere al informe pericial que acredite los daños como a los gastos de defensa jurídica.

Resulta también bastante común que en caso de que el edificio se vea afectado por patologías constructivas, estas afecten a elementos o espacios comunes tales como la cubierta, núcleos de escaleras, piscina etc. En muchos de estos casos el defecto que tiene causa en un elemento común llegará a afectar a zonas privativas (ej.: los defectos de impermeabilización en cubierta se manifestarán, por lo general, en los áticos). En estos casos, como regla general, será la Comunidad de Propietarios, representada por su Presidente, quien tendrá legitimación para reclamar o iniciar procedimientos judiciales.

En un momento inicial, para realizar las primeras reclamaciones a los intervinientes en la construcción, bastará con que estas sean remitidas por el Presidente o el Administrador en nombre de la comunidad, no así si se decide ejercitar acciones judiciales, en cuyo caso será necesaria la aprobación de tal medida en Junta de Propietarios.

En caso de que afecte a zonas comunes y privativas, cabe la posibilidad de acumular en una misma demanda defectos de zonas comunes y de viviendas y locales privativos, esta acumulación supondrá un reparto de costes y un gran ahorro para los propietarios.

En caso de que por alguna circunstancia nos encontremos fuera de estos plazos que establece la Ley de Ordenación de la Edificación no todo está perdido, pues aunque no podamos reclamar al constructor, arquitecto o aparejador, siempre quedará vigente la responsabilidad contractual del promotor/vendedor, que se extiende durante los 15 años posteriores a la venta.

No obstante, se recomienda reclamar en los plazos anteriormente expuestos siempre que ello sea posible. Ya que la reclamación por responsabilidad contractual del vendedor siempre tendrá un resultado más incierto, ya que puede suceder que aún obteniendo Sentencia favorable resulte imposible su cobro.

Compra vivienda de segunda mano: vicios ocultos

Si has comprado una vivienda de segunda mano dispones de un plazo de seis meses para denunciar los vicios ocultos.

Los vicios ocultos se reservan para aquellos desperfectos que no hacen que el bien adquirido resulte inútil para su función.

Los vicios ocultos deben ser de suficiente entidad como para afectar a las condiciones de compra, pero no tanta como para hacer inhábil el objeto.

Ha de tratarse además de defectos no manifiestos, y que no estuvieran a la vista para el comprador.

Para que los defectos sean merecedores de reclamación, es necesario que:

  • Disminuyan el uso de la cosa comprada.
  • De haberlos conocido el comprador, disminuyan su precio.

Existe tres acciones encaminadas a reclamar los vicios ocultos:

  1. Acción resolutoria o redhibitoria, permite al comprador desistir del contrato cuando detecte los vicios ocultos. Al tratarse de una resolución, al vendedor le corresponderá devolver el precio recibido. Además puede solicitarse una indemnización, aunque para que la concedan es necesario probar que se ha provocado un perjuicio con la compraventa que sea valorable. (1486 del Código Civil
  2. Acción indemnizatoria: pretende obtener una rebaja en el precio del negocio. Deberá valorarse el precio que habría sido justo pagar de haberse conocido el vicio oculto. Para ello debería intervenir un perito que valorará el desperfecto, devolviéndose al comprador la diferencia entre lo que pagó y lo que habría pagado de conocerlo. (1486 del Código Civil )
  3. Acción de saneamiento: es similar a la anterior. Se regula en el artículo 4685 CC e impone una obligación de hacer en lugar de una obligación de dar. Es decir, el vendedor no tendrá que devolver la minoración del precio, sino que tendrá que arreglar el defecto a su costa.

Para que prospere la acción es necesario que se acrediten los siguientes requisitos:

  1. Que el daño sea previo a la compraventa. Si el vendedor puede demostrar que el daño no existía antes de la venta, la reclamación fracasará.
  2. Que el daño sea grave. Es necesario que, de haberlo conocido, el comprador no hubiera cerrado el negocio, o hubiera negociado un precio inferior.
  3. Que el daño esté oculto. En caso de que el defecto sea fácilmente detectable el comprador no tendrá derecho a reclamar. Al menos no como vicio oculto.

Todas las acciones están sujetas al mismo plazo de prescripción. Este es de seis meses (artículo 1490 CC).

El plazo de prescripción comienza a contarse desde el momento de la entrega, y puede ser interrumpido mediante reclamaciones fehacientes (por ejemplo mediante envío de un burofax) o acciones judiciales.

Compras un garaje en el que no puedes aparcar

Si has comprado un garaje en el que no puede aparcarse un vehículo, podemos exigir una indemnización y el cumplimiento o la resolución del contrato.

Para entender porqué y que requisitos son necesarios puede resultar de interés la lectura de la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de julio de 2007

La vivienda tiene menos metros

Si la vivienda tiene menos metros de los estipulados en el contrato, debemos distinguir dos supuestos:

  1. Venta sobre plano de pisos en construcción.

En este caso, nuestros Tribunales consideran que el consentimiento contractual del comprador se ha otorgado en atención a las características (orientación, configuración, superficie…) que resultan del plano incorporado al contrato de compraventa. Dicho plano ejerce para el promotor un papel normativo porque le obliga a construir las viviendas vendidas de forma que reúnan dichas condiciones.

Cualquier desviación no consentida debe pues ser enjuiciada en el contexto del incumplimiento del contrato y dependiendo de su relevancia podría dar derecho a la resolución del contrato a instancia del comprador y/o a una indemnización de daños y perjuicios.

Si apreciamos una disminución en los metros, hay que comunicarlo cuanto antes al vendedor tal circunstancia a la mayor brevedad posible (antes de la fecha prevista para el otorgamiento de escritura pública). Esta comunicación deberá realizarse por conducto fehaciente (notarial o burofax con certificación de texto) y tiene por objeto intentar llegar a un acuerdo entre las partes para una minoración en el precio si es el interés del comprador. Si este acuerdo no fuera posible pero usted está interesado en adquirir la vivienda, lo ideal será que en la propia escritura pública de compraventa se consignara la circunstancia de este incumplimiento con reserva de acciones legales por parte del comprador. Sin embargo, es fácil que el vendedor no acceda a que se incorpore mención alguna a la escritura. En tal caso, intentaremos que nuestros derechos queden salvaguardados comunicando, también de forma fehaciente y antes de la firma de la escritura, que el otorgamiento de la compraventa se va a verificar sin perjuicio de la reserva de acciones por el incumplimiento detectado.

– Suponiendo que nos encontremos ante una venta de vivienda ya construida, partiremos de dos supuestos:

a) Que la venta se verifique con expresión de la cabida de la vivienda y a razón de un tanto por unidad de medida (p.ej. X euros/m2).
En este caso, el incumplimiento derivado de una menor cabida dará derecho al comprador a optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, la menor cabida sea de al menos un 10% de la superficie que se le atribuye al inmueble.

b) Que la venta se verifique por un precio alzado. En tal caso, ante nuestra queja, la vendedora podría negarse a indemnizarnos con base en que la venta se realizó como cuerpo cierto, y no a razón de un tanto por metro.

El plazo para ejercitar estas acciones es de seis meses desde la fecha de la entrega.

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