¿Qué acuerdos de las Comunidades de Propietarios requieren unanimidad y cuales mayoría?

por | 19,Mar,2015 | Comunidades y Propiedad Horizontal | 16 Comentarios

Saber qué acuerdos  requieren la unanimidad comunidad de propietarios para su adopción y qué acuerdos requieren mayoría, y qué tipo de mayoría es necesaria, son cuestiones esenciales.

Hay acuerdos que requieren unanimidad comunidad de propietarios y otros requieren mayoría cualificada y algunos basta con mayoría simple para su adopción. Si vas a asistir a una Junta es conveniente que estés informado, ya que en caso de que no se respete puedes impugnar.

Cualquier otra acuerdo que afecte a una comunidad de propietarios deben tomarse en las juntas, sin embargo, no es lo mismo acordar que plantas se van a colocar en el portal que acometer una reforma de miles de euros.

La ley exige distintas mayorías según cuáles sean las decisiones que se vayan a adoptar.  La adopción de un acuerdo necesitará un determinado número de votos dependiendo de que se trate.

El régimen de acuerdos de la Junta de propietarios viene regulado en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se contemplan tres tipos de mayoría:

  • Unanimidad comunidad de propietarios. Para las decisiones de mayor trascendencia que afecten a la comunidad.
  • Mayoría de 3/5. Cuando tienen que ver con los servicios que se ofrecen a los propietarios.
  • Mayoría simple (mitad más uno) o acuerdo de un 1/3. Para otros asuntos no recogidos en los casos anteriores.

 Acuerdos que requieren unanimidad comunidad de Propietarios

Los acuerdos no regulados expresamente en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

Acuerdos por mayoría especial o cualificada

Las mayorías cualificadas son las referidas al total de propietarios, independientemente de que la Junta de propietarios se reúna en primera o segunda convocatoria.

Se requiere mayoría cualificada para:

  • Supresión de barreras arquitectónicas, incluida la instalación de ascensor. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
  • Establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
  • Arrendamiento de elementos comunes. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
  • Acceso a los servicios de telecomunicaciones y aprovechamiento de energías renovables. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
    • La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
    • No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en la LPH, de elemento común.
    • El establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en los párrafos anteriores, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.Los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integra
    • Nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características
    • Ningún propietario podrá exigirlas, no obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes,el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
    • Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
    • No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.
    • Punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad.

Acuerdos por mayoría ordinaria

Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

 

16 Comentarios

  1. Isidro fernandez

    Buenos días,

    Para instalar una red de seguridad en la terraza, qué porcentaje debe votar a favor de la misma. Y en base a qué artículo de la LPH.

    Si de mi urbanización se elimina algún elemento que existía desde su inicio, qué porcentaje de la comunidad debe votar a favor?

    Responder
    • AbogadosyMás

      Isidro, planteas 2 cuestiones diferentes:
      1.- Instalación red de seguridad en balcón: supone un cambio de la configuración exterior del edificio que afecta a la estética, por lo que la variación del mismo requiere el consentimiento unánime de la Junta de propietarios (artículo 7 en relación con el artículo 17 LPH).
      Viene al caso, la Sentencia AP Cádiz (Sección 5ª) de 7 junio de 2011 dice que ” La terraza exterior, con independencia de su carácter privativo, es un elemento definidor de la configuración del inmueble, de ahí que su cerramiento altere y modifique el aspecto extetico del edificio y la homogeneidad y fisonomía de la fachada, vulnerando de este modo el artículo 7 de la ley de Propiedad Horizontal , siendo criterio jurisprudencial que el cerramiento de terrazas, con carácter general, modifica el estado exterior del edificio y requiere, por tanto, la unanimidad de los comuneros. Para nada altera lo dicho, el motivo de seguridad que se esgrime por los apelantes, pues ello en modo alguno altera la norma estatutaria que prohibe expresamente el cerramiento ni la norma general de no alterar la configuración exterior”.

      En cuanto a la eliminación de algún elemento, habría que ver el caso concreto, ya que dependiendo de que se trate la mayoría puede variar. El artículo 17 de la LPH recoge varios supuestos, en el 17.3
      En el artículo 17.3, se indica que es necesario que el voto favorable para aprobar un determinado acuerdo sea de 3/5 partes del total de los propietarios y 3/5 de las cuotas de participación para suprimir o crear

    • servicio de portería y conserjería.
    • Vigilancia.
    • Limpieza a través de empresa externa.
    • Otros servicios comunes de interés general.
    • Garaje.
    • Piscina.
    • Arrendamiento de los elementos comunes.
    • Mejora de la eficiencia energética o hídrica del inmueble
    • Responder
  2. cani Moreno villa

    Buenos días,
    Somos 9 casas unifamiliares, planta baja con salida al jardín y dos piso mas.
    Desde la cocina que esta en el primer piso se ha sacado una terraza y de la terraza salen unas escaleras al jardín. A mi me gustaría hacer lo mismo. cuantos propìetarios es necesario que esten de acuerdo para poder realizar la obra?
    Gracias

    Responder
    • AbogadosyMás

      Cani, cualquier alteración de la fachada es una modificación de un elemento común, que afecta a la estética del edificio o en tu caso complejo y, por tanto, a su imagen, y al modificar el título constitutivo requiere el acuerdo de la unanimidad de los propietarios, según el artículo 17.6 de la LPH.
      Si se han adoptado acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes que se hayan adoptado sin el quorúm exigido quedarán convalidados si no se impugnan en plazo.

      Responder
  3. Luis Pérez Rosa

    BUenos días, para automatizar las cancelas de entrada y salida de vehículos que actualmente lo hacemos de forma manual ¿ es necesaria mayoría o unanimidad ?

    Responder
    • AbogadosyMás

      Luís, la automatización de la entrada y salida del garaje entiendo que tiene cabida en el articulo 17. 4 LPH que dice que se requiere “voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.”

      Aunque y no sé si sea el caso, pero si algún vecino tiene una minusvalía que le permita conducir, o conduzca un coche adaptado, la automatización de la puerta tendría cabida como obra de accesibilidad. Las obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tiene por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad se requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

      Responder
  4. Sofia Perez Bernardez

    Buenos días, he comprado una casa en una urbanización en la que existía un local que según estatutos estaba dedicado a zona de juegos y biblioteca.
    Posteriormente y con acuerdo de la mayoría simple de los vecinos que asistieron a una te unión de propietarios acordaron la transformación del mismo en un bar.
    Se ha realizado una declaración responsable para solicitar la licencia de apertura a nombre de la Comunidad y se ha cedido la explotación a un catering.
    Puedo impugnar esto aun cuando se hizo con anterioridad a mi compra?

    Responder
    • AbogadosyMás

      Sofía, te hemos respondido por email

      Responder
  5. Antonio Noguero Teixidó

    Una urbanización con 123 viviendas, la mayoría son propiedad horizontal tumbada, tiene una concesión administrativa de unas piscinas de propiedad municipal para su uso privativo. Finalizada la concesión, entiendo que como copropietario no estoy obligado a aceptar dicha renovación. No sabemos aún lo que pedirá el Ayuntamiento pero sospecho que pedirá más de 100.000 euros por la concesión de varios años y teniendo en cuenta que su mantenimiento anual supera lo 30.000 euros, lo que representa el 45% de la cuota trimestral de unos 300 euros, como jubilado no me interesa y considero que su aceptación por la mayoría de copropietarios no me obliga a participar.

    Responder
    • AbogadosyMás

      Hola Antonio, el establecimiento o supresión de los servicios comunes de interés general para la comunidad, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

      Aunque no se trate de un nuevo servicio, se trata de una nueva concesión, por lo que lo que planteas, podría encajar en el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que: “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
      No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal…”

      Responder
  6. marisol

    buenas tardes, mi pregunta es: ¿Se puede cambiar un ascensor para mejora de los servicios a los vecinos, cuando el que hay actualmente esta obsoleto y hay que proceder a su arreglo?. ¿Este cambio de ascensor tiene que votarse por mayoría de los vecinos o por unanimidad?.

    Responder
    • AbogadosyMás

      Hola Marisol, para cambiar el ascensor por uno nuevo será necesario que el acuento se apruebe en la Junta por la mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de cuotas de participación del total de la comunidad en primera convocatoria, o la mayoría de los presentes que a su vez representen la mayoría de la cuota de participación de los presentes en segunda convocatoria.
      En cuanto a los gastos:
      si se trata de una reparación de una avería ordinaria, deberá asumir exclusivamente el coste de la reparación los vecinos que se benefician del servicio.
      Si se tratade sustituir toda las instalación o elementos fundamentales de ella, el coste deberá asumirse entre todos los propietarios de la Comunidad, independientemente de que se aprovechen o no de estas instalaciones, e independientemente de que en los Estatutos de la Comunidad les abstenga de asumir los gastos de mantenimiento respecto a este elemento ((así lo vienen entendiendo los tribunales).

    • Responder
  7. Gaspara van Paz

    Me pueden obligar a pintar la puerta de mi casa estando en buenas condiciones porque la mitad de los propietarios decide cambiar el color?

    Responder
    • AbogadosyMás

      Gaspara, el artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, obliga a la Comunidad a realizar “los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal…” .
      Por tanto si se trata de trabajos de mantenimiento la comunidad no tendría que aprobar la obra, basta con que apruebe el presupuesto, y fijar la derrama y la forma de pago.
      Si como dices se trata de una mejora, será necesario además que exista un acuerdo en Junta aprobando el cambio de color de la puerta. Habría que revisar el acuerdo y ver si se ha adoptado con las mayorías necesarias.
      Si el acuerdo se ha adoptado y no lo impugnas, aunque en inicio fuera nulo, se convalidará con el el paso del tiempo y tendrás que pagar la parte que te corresponda.
      Si no asististe a la Junta tienes 30 días para comunicar tu disconformidad y tu intención de impugnar.
      Si quieres consultar con un abogado completa el formulario de contacto

      Responder
  8. MARIAN AMENABAR ERRASTI

    a) El establecer nuevas rayas de aparcamiento en zonas de transito comun en el parquin de un sotano de un inmueble con el objetivo de alquilarlos, reduciendo y dificultando con ello la superficie de movimiento de vehiculos y personas, requeriria de un acuerdo de unanimidad de la comunidad de propietarios o de ua mayoria cualificada?.
    b) Y puede una comunidad de propietarios alquilar rayas de garaje creadas sobre una superficie comun a personas ajenas a la propia comunidad?
    c) Neceritaria la mencionada comunidad una Licencia fiscal para ello?
    d) Y tendría que cobrar el IVA a los nuevos arrendatarios?

    Responder
    • AbogadosyMás

      Marian, lo que explicas no es legal. Para poder alquilar una plaza de garaje esta tiene que existir, y para eso no basta con pintar dos rayas en el suelo.
      En cuanto al arrendamiento de elementos comunes, los requisitos para alquilar un elemento común se establecen en el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, y son los siguientes:

      – No tener asignado un uso específico en la comunidad.

      – Someterlo a su aprobación en una Junta General, dentro del Orden del Día, siendo necesario el voto favorable de la mayoría cualificada de la comunidad, es decir, las tres quintas partes del total de propietarios, y también de los coeficientes.

      En cuanto al IVA contestando la consulta vinculante con referencia 106559 dice que “el arrendamiento es una operación que convierte en empresario al arrendador, siendo desde ese momento una operación sujeta a IVA”. Por tanto, el alquiler de garaje está sujeto a IVA.

      Responder

Enviar un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.

Categorías

Nuestra APP para Comunidades de Propietarios

Entrada relacionadas

Contacta con nosotros

Pin It on Pinterest