¿Qué acuerdos de las Comunidades de Propietarios requieren unanimidad y cuales mayoría?

por | 19,Mar,2015 | Comunidades y Propiedad Horizontal | 93 Comentarios

Saber qué acuerdos  requieren la unanimidad comunidad de propietarios para su adopción y qué acuerdos requieren mayoría, y qué tipo de mayoría es necesaria, son cuestiones esenciales.

Hay acuerdos que requieren unanimidad comunidad de propietarios y otros requieren mayoría cualificada y algunos basta con mayoría simple para su adopción. Si vas a asistir a una Junta es conveniente que estés informado, ya que en caso de que no se respete puedes impugnar.

Cualquier otra acuerdo que afecte a una comunidad de propietarios deben tomarse en las juntas, sin embargo, no es lo mismo acordar que plantas se van a colocar en el portal que acometer una reforma de miles de euros.

La ley exige distintas mayorías según cuáles sean las decisiones que se vayan a adoptar.  La adopción de un acuerdo necesitará un determinado número de votos dependiendo de que se trate.

El régimen de acuerdos de la Junta de propietarios viene regulado en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se contemplan tres tipos de mayoría:

  • Unanimidad comunidad de propietarios. Para las decisiones de mayor trascendencia que afecten a la comunidad.
  • Mayoría de 3/5. Cuando tienen que ver con los servicios que se ofrecen a los propietarios.
  • Mayoría simple (mitad más uno) o acuerdo de un 1/3. Para otros asuntos no recogidos en los casos anteriores.

 Acuerdos que requieren unanimidad comunidad de Propietarios

Los acuerdos no regulados expresamente en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

Acuerdos por mayoría especial o cualificada

Las mayorías cualificadas son las referidas al total de propietarios, independientemente de que la Junta de propietarios se reúna en primera o segunda convocatoria.

Se requiere mayoría cualificada para:

  • Supresión de barreras arquitectónicas, incluida la instalación de ascensor. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
  • Establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
  • Arrendamiento de elementos comunes. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
  • Acceso a los servicios de telecomunicaciones y aprovechamiento de energías renovables. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
    • La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
    • No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en la LPH, de elemento común.
    • El establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en los párrafos anteriores, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.Los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integra
    • Nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características
    • Ningún propietario podrá exigirlas, no obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes,el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
    • Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
    • No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.
    • Punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad.

Acuerdos por mayoría ordinaria

Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

 

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93 Comentarios

  1. Eloy Peña Rico

    En una junta normal anual: El administrador lee: Mantenimiento de piscina 5.000euros – de jardines 3.000eros – arreglo de esto o de lo otro 8.300euros – cesta de navidad portero 500euros – Más, más y más. Los vecinos no dicen nada ¿CÓMO SABER SI ES VERDAD, MENTIRA O UN TIMO? O hay que detallar los gastos con fechas, proveedores y factura a factura, etc

    Pues la piscina por ejemplo lleva cloro , limpieza, depuradora, ect… NO TENDRÍA QUE ESPECIFICAR CADA COSA POR SEPARADO Y NO PONER SÓLO EL TOTAL 5.000EUROS, Y así todos los gastos…

    Gracias.

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    • AbogadosyMás

      Eloy, debería facilitar un desglose de todos los gastos por partidas, deberías revisarlo antes de aprobar las cuentas.

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  2. Francisco

    Para hacer una permuta,cambiar tu cochera por una vacía de la Comunidad, ¿se necesita mayoría simple o los tres quintos de los propietarios?

    ¿Se necesita mayoría simple o los tres quintos para cambiar mi cochera por otra vacía, propiedad de la comunidad? Con solo uno que no quiera firmar,¿no puede hacerse la permuta?

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    • AbogadosyMás

      Una permuta es un acto de disposición y de adquisición, por lo se exige unanimidad. Debes tener en cuenta que Los actos de adquisición y disposición por parte de comunidades de propietarios plantean problemas prácticos derivados de la propia configuración de la comunidad; además de la exigencia de unanimidad y las derivadas del principio registral de inoponibilidad, hay que tener en cuenta el arrastre de cargas o la imposibilidad de inscribir con carácter general elementos comunes a favor de la comunidad. lo que dificultan estas operaciones.

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  3. Mar

    Buenas tardes,

    Comentaros que se hizo una junta para cambiar el presidente y aprobar la rehabilitación de la fachada ya que los balcones se estaban cayendo, se acepto un presupuesto y de los 10 vecinos que somos, 7 asistimos y dijimos que si. En el libro de actas de la comunidad consta como se iba hacer frente a dicha derrama, que consiste en un solo pago de 800€ por vecino cuando se comenzasen las obras, ahora hay dos vecinos y el presidente saliente que firmo el acta con todo escrito que se niegan a pagar los 800€. la reunion se celebro el 16 mayo y nadie la a revocado a fecha hoy 14 de junio.
    ¿Están obligados a pagar? ¿y si no pagan se les podrá denunciar y tendrán que pagar?

    Gracias

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    • AbogadosyMás

      Mar, todos los propietarios están obligados a pagar la rehabilitación, por lo que si no pagan se lo podéis reclamar,

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  4. Luisa

    Buenas. En mi edificio hay un cuarto para la señora de la limpieza de aproximadamente 18 m. La presidenta del edificio quiere hacer obras. Nos ha llegado un presupuesto de 7300 euros. ¿Qué acuerdo vecinal necesita? Unanimidad, tres quintos..? No hay estatutos propios en el la comunidad de vecinos. Gracias. Un saludo

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    • AbogadosyMás

      Luisa, desde la derogación del art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) por la Ley 8/2013 ya no se exige unanimidad. El art. 17.7 LPH,el quórum de los acuerdos de administración, en primera convocatoria, doble mayoría (de votos y de coeficientes) sobre el total de propietarios; y en segunda convocatoria, igualmente doble mayoría sobre los asistentes. Por lo que si se trata de rehabilitar el cuarto de la limpieza basta con mayoría. Cosa distinta sería si lo que se pretende es cambiar el uso, en dicho caso la mayoría sería de 3/5.

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  5. manuel

    Se consideran obras necesarias y por tanto exigibles a todos los propietarios de una comunidad de vecinos de viviendas adosadas, la pintura de todo el edificio, debido a manchas y/o suciedad provocadas por la calima que se formó hace tres meses en toda España que manchó casi todos los paramentos exteriores de los edificios ? O si por el contrario este asunto de pintar todo constituiría una mejora en cuanto a que no ha sido requerido por ninguna administración el pintado completo del edificio. Esto para saber si puedo estar obligado a pagar la derrama que supondrá el trabajo y que va a superar en mucho las tres mensualidades de cuota ordinaria. Que opina la jurisprudencia en estos casos, pueden informarme ?

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    • AbogadosyMás

      Manuel, si se acuerda pintar las fachada, todos están obligados a pagar. En tu caso el trabajo que indicas además es de mantenimiento.

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  6. Zaborpila

    Acaba de llegarme la convocatoria de junta general ordinaria de nuestra comunidad de vecinos y entre los puntos a tratar en el orden del día se incluye el siguiente:
    «Presentación presupuesto anteproyecto para construcción de balcones en el edificio. Aprobación si procede».
    En la primera noticia que tengo al respecto y mi duda al respecto es cual sería la mayoría necesaria para que dicha obra fuera aceptada: si se requeriría unanimidad o las 3/5 partes.
    Vaya por delante mi desconocimiento sobre este tipo de detalles. Sin embargo, me gustaría poder asistir a esa próxima reunión sabiendo de antemano cual de las dos es necesaria y ser capaz de argumentarlo y si me vería obligado a participar del coste.
    He buscado información de casos similares pero no he conseguido sacar nada en claro.
    Hay quien argumenta que la alteración de elementos comunes requiere las 3/5 partes pero que como no se trata de un mantenimiento/reparación… para asegurar la seguridad, habitabilidad, accesibilidad, etc. y es seguro que superaría las tres mensualidades estándar de la comunidad no me vería obligado a participar.
    Otros comentan que debe ser por unanimidad porque se modifican todos los pilares legales en los que se apoya la comunidad: Reglamentos, Coeficientes, Área construida y todo eso conlleva a unos gastos adicionales para la comunidad.
    Comentar también que hay algunos de los pisos que quedan a la altura de la calle en que añadir balcones de cualquier tipo sería imposible. De hecho, un bloque contiguo que sí consta de balcones de construcción no los incluye en sus pisos análogos.
    Gracias y un saludo.

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    • AbogadosyMás

      Zaborpilla, cualquier obra que modifique la estética de la fachada de un edificio necesita de la autorización o acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, conforme a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, pues supone una alteración de la estructura y configuración externa del edificio que afecta al Título Constitutivo.
      El exterior del inmueble en su completa superficie debe guardar una uniformidad, una congruencia, sin alteraciones que rompan la apariencia del conjunto. De modo que si se decide instalar balcones todos los vecinos sin excepción tendrán que instalarlo.
      Si la Junta de propietarios adopta el acuerdo y no lo impugnas, aunque el acuerdo en un principio es nulo quedaría convalidado si no es impugnado en el plazo previsto legalmente (el plazo de impugnación es de 1 año contado desde la Junta si asistes y desde la notificación del acta si no asistes)
      El Tribunal Supremo mantiene una doctrina reiterada que se refleja entre otras en este texto de la sentencia de esta Sala 17 enero 2012 (recurso 1584/2007 ) que especifica con detalle:
      «Las facultades del propietario de un piso o local para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de aquel está sujeta a un doble requisito: a) la obligación de los propietarios de respetar los elementos comunes ( artículo 9 LPH ) y la consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación sin obtener el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios exigida para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos( artículo 16 LPH , en relación con el artículo 11 LPH aplicable en estos autos, y el artículo 12 LPH ); b) como exige expresamente el tículo 7 LPH , que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de otro ropietario. Asimismo, y con carácter general se debe tener en uenta que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo ( SSTS de 22 de octubre de 2008 [ RC n.º 245/2003], de 15 de diciembre de 2008 [ RC n.º 861/2004 ] y de 17 de febrero de 2010 [ RC n.º 1958/2005 ]). te dejo enlace a una Sentencia

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  7. Jesus

    Muchas gracias por tu artículo, es muy útil.

    En mi comunidad he propuesto una alteración de la cubierta del edificio ya que quiero instalar una claraboya. Entiendo que la decisión debe ser por unanimidad al tener que hacer cambios en la cubierta del edifico (por favor corrígeme si no)

    Tengo una duda sin embargo en esta parte de la ley ««Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción».»

    En mi caso, debo considerar votos favorables a los ausentes después de 30 días o sería un caso en «los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo». En ese caso, ¿cómo se solicita el voto de los ausentes?

    Gracias y un saludo,
    Jesús

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    • AbogadosyMás

      Jesús, por lo que comentas es posible que estés en ese supuesto. En cuanto al voto de lo ausentes, se notifica el acta, y si no muestras su disconformidad en el plazo de 30 días, se entiende que están a favor del acuerdo y se computa con favorable a efecto de mayorías.

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  8. Cristina

    Buenas tardes
    Vivo en una comunidad relativamente nueva desde el 2019. El vecino del bajo quiere por seguridad poner subir una valla de 1.5 esto le da a el seguridad pero a mi que vivo en el 1 me da inseguridad, dado con su nueva vaya solo poner un pie en la misma pueden entrar en mi balcón. Desde la administracion han enviado una junta extraordinaria para aprobar la petición que ha realizado el vecino.
    Que podemos hacer? necesita mayoría absoluta al ser una nueva petacón por parte del vecino? o con Mayoría simple puede poner la vaya?
    gracias por sus comentarios,

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    • AbogadosyMás

      Cristina, no me queda claro si la vaya existe o es algo nuevo. Para saber el tipo de mayoría tendría que tener saber más. Entiendo por el elemento en el que se instala es privativo, por lo que podrías acogerte al artículo 7.1 de la LPH, es el encargado de establecer estas limitaciones: «El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.»

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  9. Antonio

    Se trata de instalar nuevas terrazas/balcones en los pisos de una comunidad, con el consentimiento del Ayuntamiento y sólo en los pisos que quisieran siendo a su cargo todas las obras. Se harían sin modificar la fachada, con elementos de sustentación exentos a a a misma. ¿Qué mayoría haría falta?¿Articulo 17.4 de LPH, o 17.7 ? ¿Cómo contarían LOS AUSENTES?

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    • AbogadosyMás

      Antonio, por lo que comentas y a falta de más información me inclino por el 17.4 LPH, se trata de una instalación nueva no requerida para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.
      La mayoría se obtiene con los que votan a favor, y con los que no acuden a la junta y no se oponen en los 30 días que fija la Ley (ausentes). Para llegar a los 3/5 de los propietarios, no se suman a los que se abstuvieron en la reunión.

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    • Yolanda

      Hola, una vecina ha cerrado el patio de luces del que tiene uso privativo pero pertenece a la comunidad. Lo ha cerrado sin permiso para hacer un dormitorio más. Ahora tenemos la reunión anual de comunidad y se va a tomar una decisión sobre esto. Quisiera saber si esto es voto por mayoría o es decisión unánime?

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      • AbogadosyMás

        Yolanda, entiendo que vais a acordar si la demandáis para que lo retire. Para ello es suficiente con mayoría

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  10. Manuel Perez

    Buenos días. ¡Como es posible alcanzar un acuerdo por unanimidad si hay vecinos que no se presentan a las juntas? Un saludo

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    • AbogadosyMás

      Manuel, el acuerdo se adopta con unanimidad de los presentes. Luego se notifica a los Ausentes mediante el envío del Acta y si no muestran su oposición en el plazo de 30 días, se entiende que dan su conformidad.

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  11. Ángel

    Hola, la presidenta de mi comunidad de vecinos quiere cambiar las barandillas de la fachada cuando éstas se encuentran en perfecto estado de conservación, y como mucho necesitarían de una mano de pintura. ¿Necesita de la unanimidad de votos para acometer estas obras o bastaría con 3/5 partes?

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    • AbogadosyMás

      Si las barandillas estuvieran en mal estado el Presidente podría intervenir directamente si fuera necesario a tenor de lo que se indica en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
      Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.» Si este es el caso, solo se tendría que hacer una reunión para la distribución de la derrama.

      Ahora bien, una cosa es el mantenimiento propiamente dicho y otra diferente es cuando trata de una mejora, por ejemplo, como parece ser el caso.
      Si el cambio de carpintería de los balcones supone un incremento importante y no queda justificado el cambio, estaríamos ante unas obras de mejora. Según lo que se nos indica en el artículo 17.4 de la LPH que dice:

      «Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
      No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
      No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»

      Aplicando este punto de la ley de propiedad horizontal, se necesita una mayoría cualificada de los 3/5 de la TOTALIDAD de los propietarios. Si ha aprobado la mejora por las 3/5 del total de los propietarios, tendrá que pagar la derrama o el coste de la obra siempre que esta no suponga mas de 3 cuotas ordinarias.

      Ahora bien, para ello un juez deberá determinar en Juicio si se trata de una obra de mantenimiento o una obra de mejora. Para ello deberá impugnar el acta e ir a juicio y solo podrá dejar de pagar si el juez así lo determina.
      En este caso se deberá aplicar el articulo 18 de la ley de propiedad horizontal que dice «1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
      «Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
      Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
      Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
      2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.»
      Ahora bien, la pregunta que nos podemos hacer ante esta situación es si un juez consideraría que esta actuación es una mejora, o bien entenderá que estamos hablando de un producto, que si bien hace varios años no existía y ahora existe en el mercado y si este producto tiene una mejor calidad que el anterior. ¿Estaríamos hablando entonces de una mejora o estaríamos hablando de un mantenimiento con el que no sería necesario la mayoría cualificada?.

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  12. Esperanza

    En una comunidad de propietarios de un parquin de 500 plazas, pueden 23 propietarios en una junta substituir un servicio de vigilancia presencial más cámaras, por otra empresa en que sólo hay cámaras?
    No es necesario una mayoria cualificada para ello?
    Muchas gracias.

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    • AbogadosyMás

      Esperanza, el artículo 17.3. de la LPH dice que «El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación». En este caso, entiendo que no se está suprimiendo el servicio, sólo se está cambiando de proveedor por lo que sería suficiente con mayoría simple. Además supongo que la decisión será por temas económicos, y que el coste será mucho menor. En cualquier caso, entiendo que cuando hablas de 23 propietarios es porque son los que asistieron a la Junta.

      Responder
  13. Juana María

    Buenos días.
    Tengo una pregunta. Un edificio de 4 plantas con dos viviendas por cada una de ellas, se constituyo como comunidad de propietarios hace más de 40 años y en ese Estatuto se recogió la calefacción central de gasóleo. Este año, en la reunión ordinaria anual, 6 de los ocho vecinos han decidido por 3/5 partes individualizar el servicio de calefacción, y que cada vecino se pague su obra civil y su caldera de gas natural. En mi opinión, esta decisión se debería haber adoptado por unanimidad puesto que no entra ese acuerdo en el artículo 17, afecta a un elemento estructural del edificio, la calefacción se construyó en vertical. Hay formas más económicas de individualizar los costes de la calefacción.

    No sé qué opináis.

    gracias de antemano

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    • AbogadosyMás

      Juana, en 2018 se aprobó el Real Decreto que regula la contabilización de consumo individual de calefacción, que entró entró en vigor en agosto de 2020. En él se da un plazo de tres años como máximo para la adaptación. La medida solo afecta a los edificios construidos antes de 1998, y que no estén en zonas climáticas exentas (islas y costa mediterránea). Los posteriores ya están obligados por el RITE.
      Por otro lado, la LHP art. 17.3 establece que “El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.
      La calefacción es un servicio de interés general, por lo que para su supresión bastaría con el voto de las 3/5 partes.

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  14. miguel

    Buenos días
    muchas gracias por toda la información de valor que compartís.
    Mi caso es que vivo en un primer piso que da al paseo marítimo. Los bajos están alquilados a unos bares que alquilan la terraza comunitaria (propiedad de la comunidad) para poner mesas y sillas. Ésto a mi me provoca mucho ruido, ya que mi habitación dan a la terraza. Para alquilarlo, votan más de 3/5 partes a favor (son contratos anuales) y ahora he visto que en el título constitutivo pone explícitamente que no se puede alquilar para poner mesas y sillas. El problema es que durante más de 20 años se ha estado alquilando en contra del título constitutivo y nadie a dicho nada (yo el primero porque el administrador no me había dado el título consitutivo). ¿puedo hacer alguna cosa? El derecho a alquilar las terrazas se puede revocar porque va en contra del título constitutivo o como se ha permitido durante tantos años ya es imposible? Podría un nuevo propietario, que ha comprado justo ahora un piso decir que va en contra del título consitutivo? gracias!

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    • AbogadosyMás

      Miguel, tendría que estudiar el tema más a fondo para poderte contestar, lo que implica analizar las Actas, ver los Estatutos y otra documentación, eso en cuanto a lo que comentas del título constitutivo. Sé de alguna Comunidad, que lo que hace es votar todos los años si se concede permiso para la terraza y las condiciones. No sé si sea tu caso.
      Deberías acreditar en primer lugar las molestias, para necesitas una medición. Si hay mucho ruido o se pasan con el horario, llama a la policía para dejar constancia. Cuando tengas prueba de las molestias. Lo suyo sería que se le solicitara que cesara con la actividad molesta o pusiera medidas para evitar la transmisión.
      También puedes presentar una denuncia en el Ayuntamiento. Completa el formulario y deja un número de teléfono, te llamaremos.

      Responder
  15. manuel

    hola buenas, para modificar el titulo de propiedad horizontal se necesita unanimidad según entiendo, ¿ Que ocurre si no tengo derecho a voto?, se puede modificar sin mi voto?, muchas gracias.

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    • AbogadosyMás

      Manuel,
      Acuerdos atinentes al Título constitutivo que no exigen unanimidad:
      Casi todo lo que afecte al Título constitutivo va a necesitar de la unanimidad, sin embargo existen una serie de acuerdos que no la requieren, como serían:

      1.- Supresión o creación del servicio de portería o conserjería que figurase como servicio en el Título y que posteriormente la Comunidad considera eliminar. En este caso el acuerdo de aprobación requiere los 3/5 de los propietarios que a su vez representen los 3/5 de las cuotas de participación. (Art. 17, regla 3ª LPH)

      2.- La supresión o creación de otros servicios comunes, por ejemplo el servicio de limpieza, aunque figurase descrito en el Título constitutivo. En este caso como en el anterior, el acuerdo favorable exigiría los 3/5 de los propietarios que a su vez representen los 3/5 de las cuotas de participación. (Art. 17, regla 3ª LPH)

      3.- La construcción de un garaje o piscina. Este asunto es más dudoso, entre la exigencia de la unanimidad o la de la aprobación del acuerdo por esa mayoría doble de los 3/5 de propietarios y cuotas de participación. Aunque siguiendo al Tribunal Supremo, en un asunto sobre la construcción de una piscina sólo se requeriría 3/5 de los propietarios y cuotas.

      4.- El acuerdo por el que se limita el destino de pisos para alquiler turístico (art. 17.12 LPH). Antes se exigía unanimidad y ahora puede ser aprobado por los 3/5 de propietarios y cuotas.

      Todos aquellos que pretendan modificar las reglas esenciales del Título constitutivo o de los Estatutos, como por ejemplo la modificación de las cuotas de participación o prohibir que los locales del edificio puedan desarrollar algún tipo de actividad comercial si en el Título no existía dicho impedimento.

      Cuando el acuerdo se refiere a la modificación de las cuotas de participación, necesita la unanimidad de la Junta de propietarios.
      En el caso de que el acuerdo requiera de unanimidad es necesario que no hayan votos en contra. Esto es que todos lo presentes voten a favor, y que los ausentes no se opongan. Si quieres votar, tendrás que poner al día en los pagos. Con todo debes saber, que si no se consigue esta por la falta de voto de algún vecino existe la posibilidad de solicitar la aprobación del mismo mediante la interposición de un procedimiento judicial, impidiendo de esta forma que un sólo propietario pueda imponer su voluntad al resto de la Comunidad

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  16. Gema

    Vivo en un pasaje cerrado y dentro aparcan motos , pueden obligarme los vecinos a sacar fuera mi moto . Dicen que van a aprobar unos estatutos pero todos los vecinos no estamos de acuerdo , que mayoría es necesaria ?

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    • AbogadosyMás

      Hola Gema, salvo las excepciones previstas en propia ley de propiedad horizontal, los acuerdos que necesitan “unanimidad” son todos aquellos que pretendan modificar las reglas esenciales del título constitutivo o de los Estatutos, como por ejemplo aprobar el cerramiento de las terrazas de los áticos, que los locales del edificio puedan desarrollar actividades distintas a las que especifican en el título constitutivo, modificación de las cuotas de participación, etc.
      Para ayudarte más necesitaría más información.

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      • Victoria

        En el plano de nuestra comunidad está el derecho de tender la ropa en la azotea. Siempre se respeto esto pero desde el principio un vecino del ático estuvo en desacuerdo. Ahora con un nuevo administrador diciendo que es peligroso subir ahí y que se puede dañar elementos lo ha propuesto en la junta prohibir subir a la azotea y por supuesto los vecinos, muchos han votado a favor, pero no sabían realmente lo que votaban, impidiendo el derecho a tender la ropa como estaba establecido cuando se entregó las escrituras. Se puede impugnar este acuerdo? Gracias

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        • AbogadosyMás

          Victoria, cualquier acuerdo se puede impugnar, pero para hacerlo hay que interponer demanda dentro de plazo. Por lo que la cuestión, no es si se puede impugnar, sino si la impugnación puede prosperar, y no es posible contestar sin estudiar el asunto.
          No obstante, la cuestión que planteas supone una alteración del uso de un elemento común.
          Las alteraciones que afectan al uso de los elementos comunes y no requieren la realización de obras en la comunidad pueden ser aprobadas por la doble mayoría de tres quintos y no necesitarán unanimidad (artículo 17.3 Ley de Propiedad Horizontal). Para obtener dicha mayoría, se computaría el voto presunto.
          El artículo 17.3 LPH fija fija esta misma mayoría para el establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general sobre tales elementos comunes, y todo ello aunque impliquen modificación del título constitutivo o de los estatutos.

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  17. Juani Castro

    En el edificio que vivo,el bajo ,donde está el portal es una estancia con unas columnas y mucho espacio libre alrededor del portal y justamente debajo del bloque.Quiene cerrar toda la zona de debajo del bloque,van hacer una votación ,para aprobar el proyecto que tiene que ser por unanimidad o mayoria

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  18. Fermin Calvo

    Hola buenas
    Algunos vecinos de mi urbanización han pensado regalar unas cestas de Navidad a los conserjes a cargo de los fondos comunitarios.
    Es posible?
    Hace falta votarlo y que % de aprobación necesita?
    Y si es así, no habría que regalar también a personal de limpieza, jardinería,etc?
    Gracias

    Responder
    • AbogadosyMás

      Fermín, si los conserjes tiene contrato laboral sería conveniente llevarlo a Junta en la medida en que el trabajador adquiere derechos.
      El Tribunal Supremo dice que cuando existe permanencia en el tiempo y voluntad expresa por parte de la empresa de agasajar a su plantilla con este detalle navideño se convierte en un derecho adquirido para la plantilla.
      En cuanto al acuerdo, entiendo que para su adopción bastaría con mayoría simple.
      En cuanto al personal de limpieza y jardinería, si no se ha planteado entiendo que es porque el servicio está subcontratado.

      Responder
  19. Paula

    Buenas tardes, me surge una duda respecto al cambio que quieren hacer de una zona común la mayoría de propietarios del edificio donde vivimos.
    Actualmente tenemos una pequeña zona común con césped natural, bancos y algunos árboles (tal y como nos vendieron sobre plano la constructora), en la última junta se votó que se quería cambiar la estructura de dicha zona y poner césped artificial. Queremos saber si, estando en contra de dicho cambio, nos podemos abstener de pagar.
    Muchas gracias

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    • AbogadosyMás

      Paula, si se acuerda con la mayoría necesaria tendrás que pagar. Aunque depende de los cambios que vayan a hacer es posible que sea necesaria la unanimidad. ¿Tienes ya el Acta? Te vamos a enviar un email para seguir la conversación por otra vía

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  20. Mar

    Buenos días, en mi comunidad se han alquilado dos espacios comunes a dos propietarios de la comunidad sin aprobación en junta, las condiciones de alquiler las ha puerto él junto con la presidenta (yo soy vicepresidenta) y no hubo reunión de la junta de gobierno para tratar este tema. En la junta se trató el tema y se propuso hacer una junta extraordinaria parra hablar del alquiler, en la cual, simplemente decidió ratificar lo ejecutado anteriormente y diciendo que se informó a los propietarios del alquiler y las condiciones mediante carta. A pesar de decirle que las cosas hay que aprobarlas en junta y no puede decidir él lo que se realiza en la comunidad, me dice que como envió una carta y nadie dijo nada si es posible hacerlo. Mi pregunta es: Se puede impugnar el alquiler de los espacios comunitarios por haber hecho, según ley, las cosas bien hechas desde el principio?.
    Por otra parte, si los espacios comunitarios alquilados, tenían un uso específico (cuarto de máquinas) y se han alquilado para otro fin con el correspondiente acondicionamiento, ¿no debería primero cambiarse el uso y después alquilarlo?.
    Gracias

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    • AbogadosyMás

      Hola Mar, para poder arrendar un elemento común es necesario acuerdo en Junta, una carta del presidente no es suficiente ni le autorizar a suscribir contrato de arrendamiento.
      El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante (párrafo segundo artículo 1259 CC).
      Por lo que aunque el Presidente no estaba autorizado y por tanto el contrato era nulo. Si ha sido ratificado posteriormente podría haber quedado convalidado.
      Sin embargo comentas que el espacio arrendado el cuarto de máquinas y entiendo que se han convertido en trasteros.
      Para poder dedicar a trasteros el cuarto de máquinas, y posteriormente arrendarlos, sería preciso que la comunidad adoptara acuerdo en junta para proceder a darle ese uso y posteriormente arrendarlos a terceros. Por lo que comentas eso no ha sucedido. Por lo que, aunque habría que estudiar más el asunto, entiendo que podría impugnarse el acuerdo adoptado en la Junta extraordinaria y solicitar la nulidad del contrato de arrendamiento.

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      • José Antonio

        Buenas noches, en mi comunidad se ha celebrado hoy una reunión extraordinaria en la cual se ha aprobado por mayoría simple, ya que solo han acudido a la reunión unos 40 propietarios de un total de 98, y de esos 40 que han asistido no todos han votado que sí, un plan de mejora global de la urbanización( pintar urbanización, instalación de canalones, rampas para minusválidos, pérgolas en galerías para que no caiga el agua de la lluvia en los pasillos, arreglos varios de desperfectos en zonas comunes y lecheo de pavimento de zonas comunes y sobre todo INSTALACIÓN DE CÁMARAS DE VIGILANCIA en toda la comunidad entre otras cosas por un valor total de 200.000€, sin haber presentado ni siquiera ni un presupuesto, simplemente un Pdf con las mejoras a realizar y un precio al lado, el cuál según nos dice el administrador que es el precio estimado según ellos han preguntado a varias empresas, nada más. Repercutiendo en las cuotas de los propietarios de la siguiente manera en forma de derrama; 28 mensualidades pagando el doble de la mensualidad que cada uno paga según su cuota de participación. Es esto legal? Se puede impugnar ésta reunión por alguno de los motivos expuestos?? Agradecería su respuesta en sobremanera porque creo que unos pocos nos quieren tomar el pelo, gracias de antemano y reciban un cordial saludo.

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        • AbogadosyMás

          José Antonio, por lo que explicas es posible que se haya adoptado el acuerdo de realizar una obras que son necesaria, y empezar con las derramas. Y ha demorado la elección de presupuesto hasta más adelante. Ya que parece que os va costar tiempo recaudar el dinero, y por tanto tardareis en poder hacer la obra. Si se aprueba con la mayoría necesaria tenéis que pagar o la instalación de pérgolas. Per si se aprueba con la mayoría necesaria tendrás que pagar. Por lo que indicas es posible que necesiten el voto de los ausentes, cuando les notifiquen el Acta tendrán 30 días para mostrar su disconformidad, sino el voto se considera a favor.
          Lo que puedes hacer si quieres es contactar con lo que no asistieron y que manifiesten su oposición.
          Lo mejor sería que nos remitieras el Acta en cuanto la tengas, así podríamos estudiar el asunto y decirte si se puede o no impugnar. Envía un email a contacto@abogadosymas.es ¿tu asististe a la Junta?

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  21. ANA

    Buenas tardes, en mi comunidad se han cambiado los ascensores, puesto que los nuevos no requieren cuarto de máquinas (situado en el torreón) se planteó hacerlos trasteros y alquilarlos al propietario que le interesara. Pues bien, en un principio el administrador me dijo que yo me lo quedaría ya que mostré mi interés, llegado el momento, me dijo que habían otros propietarios interesados y que se haría a suertes o por subasta y siempre de manera presencial. Cual es mi sorpresa, que esta mañana veo a mi vecino metiendo las cosas en el trastero, por su puesto, que yo sepa, no se ha hecho ni subasta ni a suertes. Me gustaría saber cuales son los pasos a seguir ya que considero que lo que han hecho no se puede hacer. Muchas gracias

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    • AbogadosyMás

      Ana, necesitaríamos algo más de información, cuando dices que se acordó, te refieres a que se ¿acordó en Junta? En ese caso necesitaríamos el Acta para poder darte una solución. Me gustaría que me ampliaras información. Por favor completa el formulario de contacto y déja un número de teléfono para que pueda ponerme en contacto contigo.

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  22. ROSA Mª

    Buenos días,

    Vivo en un edificio con un patio de vecinos que tiene una fuente en cascada sobre una de las fachadas, Es una plataforma hecha piedras de pizarra por la que cae el agua a una especie de piscina rodeada de rocas. Algunos propietarios quieren quitar dicha fuente ¿Qué mayoría se necesita es este caso para llevar a cabo la propuesta?

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    • AbogadosyMás

      Rosa María, cualquier alteración de la fachada es una modificación de un elemento común, que afecta a la estética del edificio y, por tanto, a su imagen, y al modificar el título constitutivo requiere el acuerdo de la unanimidad de los propietarios, según el artículo 17.6 de la LPH.
      Pero debes tener en cuenta que los acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes que se hayan adoptado sin el quorúm exigido pueden convalidarse.
      Si la Junta de propietarios adopta acuerdos sobre alteración de elementos comunes sin contar con la mayoría que se requiera legalmente, aunque el acuerdo en un principio pueda ser NULO podrá quedar convalidado si no es impugnado en el plazo previsto legalmente.

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  23. ANA

    Buenos días, mi nombre es Ana, vivo en una comunidad de propietarios, la planta baja está destinada a plazas de garaje particulares y otra zona donde aparcamos los que no tenemos plazas de garaje, podría decirse que son plazas comunitarias. Cuando se construyó el edificio y se hicieron las plazas de garaje particulares, se podía aparcar en todas ellas (hace unos 45 años), con el tiempo, se realizó en uno de los lados, una carretera con plazas de aparcamiento públicas, por lo tanto, hay algunas plazas de garaje particulares que han quedado inservibles, ya que por un lado tienen los aparcamientos públicos y por el otro plazas de garaje particulares. Hace un tiempo, un vecino compró una de las viviendas que tiene la plaza inservible y le planteó al administrador cambiarla de sitio para que pudiera aparcar. La cuestión, es que nos han mandado un plano con la nueva distribución de las plazas de garaje donde cede el suelo comunitario (las plazas de garaje comunitarias) a los propietarios de las plazas donde no se puede aparcar. Evidentemente, este cambio perjudica a varios propietarios. La pregunta es: ¿se puede ceder un suelo comunitario a un particular sin tener unanimidad en la votación)
    Muchas gracias

    Responder
    • AbogadosyMás

      Ana, por lo que explicas la Comunidad se ha apropiado de parte de las plazas privativas. Entiendo que lo que está pretendiendo es recuperar lo que se le ha ocupado y alcanzar una solución.
      No parece que se trate de ceder suelo comunitario, sino de restaurar una situación irregular, que tal vez pueda derivar en un procedimiento judicial.

      Responder
  24. DANIEL

    Buenas noches, quiero exponer mi caso por si me podéis ayudar por favor, vivo en una comunidad de vecinos donde cada uno tiene su plaza de garaje privado, se me ocurrió hace un año pedir permiso para realizar en mi plaza de garaje un trastero, en el grupo de la comunidad nadie puso pegas. hace una semana realicé el trastero de pladur, y cabe mi coche en la plaza también y no molesta ni perjudica a ningún vecino para aparcar o salir de su plaza de garaje, el gestor de la comunidad hizo una encuesta por el grupo de whatsapp para ver quien estaba conforme, han votado unos 20 vecinos de los cuales 7 son negavito y 13 positivos, quería saber si con esta votación favorable puedo dejar mi trastero en su lugar, precisamente los que se han quejado son vecinos que tienes coche y moto en su plaza de garaje y sus coches sobrepasan la plaza de garaje con medio motor del coche fuera. me podrían ayudar ?, también decir que el gestor en otras encuestas para otras obras de vecinos si se aceptó votación favorable y resulta que la votación favorable sobre mi trastero, me comenta el gestor que no lo es, y que se tiene que ver en una reunión extraordinaria. ayuda por favor. MIL GRACIAS

    Responder
    • AbogadosyMás

      Daniel, en primer lugar tengo que decirte que una conversación en un grupo de whatsapp no es un acuerdo válido. Ni siquiera es un acuerdo, y por tanto carece de todo valor. Antes de hacer la obra deberías haberlo llevado a Junta, pero si ya está construido, para solicitar la demolición deben acudir a la vía judicial, y también para eso es necesario el acuerdo en Junta, y por lo que comentas es posible que no se obtenga, así que deja pasar el tiempo a ver que pasa.

      Responder
      • DANIEL

        Buenas. gracias por responder tan rápido, en esta comunidad los proyectos que solicitan cada vecino lo exponen en el grupo de la comunidad y el gestor hace una encuesta con un formulario y los vecinos votan, yo pedí permiso hace un año y no hubo problemas, el problema es ahora, una vez realizado, que tengo algunos vecinos que no están conforme ahora, el lunes 7 hay una reunión en la comunidad para tratar este tema, lo que no sé si al yo tener mayoría en votación a favor salgo favorecido en la junta, si la ley me respalda al tener esa mayoría. muchas gracias.

        Responder
        • AbogadosyMás

          Daniel, ya te comenté que una votación por whatsapp no es válida. La práctica es bastante irregular, no creo que se levante Acta de esas votaciones, por lo que para el caso es como si no hubieras hecho la obra sin autorización. No comentas que en contenido concreto del punto del orden del día, pero entiendo que si la obra está hecha, se va a votar si se emprenden acciones judiciales o no. En cuanto a la mayoría en ese caso basta con mayoría simple. Solicita a los vecinos que estén de tu parte que te deleguen el voto.

          Responder
          • DANIEL

            Muchas gracias por la aclaración, podría votar yo en la junta a mi favor?

          • AbogadosyMás

            Daniel, puedes votas a tu favor, y si otros vecinos te han delegado su voto podrás votas además por los vecinos a los que representes.

        • Andres

          Buenos días,
          Tenemos una comunidad de 8 vecinos, vivo en el primero y tengo el uso y disfrute privativo de un patio de 200 metros. El patio es interior. Quiero solicitar permiso para un cerramiento de aluminio al fondo del patio de aproximadamente 20 m a modo de trastero. No afecta a la estética del edificio. Para su aprobación, ¿qué tipo de mayoría se necesita en la junta de la comunidad?
          Gracias

          Responder
          • AbogadosyMás

            Hola Andrés, el cerramiento del patio (elemento común de uso privativo) supone una alteración sustancial del elemento común, por lo que en mi opinión sería de aplicación el artículo 10.3 de la LPH, y por tanto la mayoría exigible para adoptar el acuerdo de por la Junta de propietarios, en nuestra opinión, debe ser de 3/5 partes del total de votos y cuotas. Los votos de los ausentes se computarán se computarán como votos favorables siempre que no no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días naturales contados desde la notificación del acta

  25. manuel oyagüe

    en nuestra comunidad tenemos un jardin amplio. Algunos vecino queremos que parte de este jardin se convierta en una pista de padel.
    ¿qué mayoría se necesita para ello?

    Responder
    • AbogadosyMás

      Manuel, una pista de padel es una nueva instalación.
      La Ley de Propiedad Horizontal señala en su artículo 17.3:

      “El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general”, y exige el “voto favorable de 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación”

      Sin embargo cuando la instalación requiere obras que modifican sustancialmente el elemento común y afectan al título constitutivo como pueda ser la construcción instalaciones deportivas, en tu caso, una pista de padel, se exige unanimidad.

      Creo que te puede resultar de interés la lectura de la Sentencia de la AP Madrid de 30 junio 2005. Aunque el caso no es exactamente igual en dicho caso, existía una pista de baloncesto y lo que se pretendía era cambiar el uso y convertirlo en una pista de padel. La Sentencia dice:

      ”la alteración del destino deportivo de la pista no entendemos que exija un acuerdo unánime, pues la expresión pista polideportiva contenida en el título constitutivo no impide que la misma se vaya a dedicar a un deporte con exclusión de otros, sobre todo cuando desde su construcción no cumplió tal finalidad de pista polideportiva, ya que antes estaba limitada al juego de baloncesto. En cambio no podemos tomar la misma decisión al analizar el cambio físico, pues es necesario instalar en cada uno de los fondos de la pista y en las cuatro esquinas una estructura fija de tres metros de altura, para permitir la mecánica del juego, lo que constituye una alteración sustancial de un elemento común, que, además, dificultará las vistas de los pisos más bajos y les privará de luz natural, como ocurre con el de la demandante, que es un piso primero y se encuentra a unos cinco metros de la pista. Se pretende paliar tales efectos con material traslúcido de metacrilato, pero debemos tener presente que ello no eliminará totalmente los efectos y, por otro lado, no podemos olvidar que nos encontramos ante una modificación sustancial de la situación física de los exteriores de los espacios comunes de la finca, que supone una modificación del título constitutivo, para lo que la ley impone la unanimidad, tal como se deriva del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con el 17.1 del mismo texto legal “

      Te informo que hemos creado una web APP para que podáis celebrar Juntas online o mixtas, os damos formación antes de la Junta tanto al Administrador como a los propietarios. Además de disponer de videoconferencia, el sistema facilita al administrador la identificación de asistentes y podéis votar online, te dejo un enlace a la web.

      Responder
  26. Daniela

    Somos una comunidad de 88 vecinos y cuando compramos la vivienda en las zonas comunes hay 2 pistas de pádel, ahora hay vecinos que quieren modificar una pista, poniendo cancha de baloncesto, una portería de futbol, etc.. al habernos vendido en plano con 2 pistas de pádel, se puede modificar después de 11 años o tendrían que seguir quedándose al venderla en plano con las 2 pistas? y si se vota en reunión de vecinos, qué porcentaje sería para hacer el cambio?.

    He estado mirando la ley pero no encuentro nada, y a mí no me gustaría cambiarlas, pues considero que somos muchos vecinos.

    gracias, un saludo

    Responder
    • AbogadosyMás

      Daniela, justo acabamos de responderle a Manuel . Hemos dejado un enlace a una Sentencia que plantea justo el caso contrario. Existía una pista de baloncesto y querían convertirla en una de padel.
      La Sentencia dice:

      «La alteración del destino deportivo de la pista no entendemos que exija un acuerdo unánime, pues la expresión pista polideportiva contenida en el título constitutivo no impide que la misma se vaya a dedicar a un deporte con exclusión de otros,…

      En tu caso, habrá que ver qué dice el título constitutivo, pero en principio el impacto de un campo de baloncesto o futbol es menor que es de una pista de padel, por lo que en principio si ya existe la instalación y sólo se trata de modificar el uso, no sería necesario acuerdo unánime.

      Responder
      • Francisco Gabriel Sánchez Leal

        Hola buenas, en mi comunidad somos 86 y hay un grupo de vecinos de de unos 22 vecinos que incluyeron como asunto de la comunidad el recurrir la instalación de una gasolinera, en dicha junta sólo fueron ellos con votos delegados para una mayoría simple. En dicha reunión fueron plenos poderes a sus abogados a cualquier acción contra la gasolinera, pero es junta no se publicó a ningún otro vecino y nos entramos al año siguiente, cuando los abogados reclaman 6000€ a la comunidad

        Mi duda es la siguiente:
        – pueden meter ese tema como asunto de comunidad?

        – que mayoría de necesitaría para poderes hacer dicha cuestión?

        – al no comunicarse lo resuelto y votado en dicha la junta a todos los vecinos entiendo que no ha comenzado el plazo de 30 días, sois así?

        – no hay resiliencia final del acuerdo, se puede impugnar?

        – estoy obligado a pagar esa derrama?

        Gracias

        Responder
        • AbogadosyMás

          Francisco, por lo que comentas se adoptó un acuerdo para presentar demanda. Para ese tipo de acuerdos basta con mayoría.
          El acta se debería haber notificado. El plazo para impugnar cuenta desde desde la notificación del acta. Si no estás conforme puedes comunicar que no estás de acuerdo y que quieres impugnar. Sin embargo, antes de presentar demanda habría que asegurarse de que puedes acreditar la falta de notificación, y estudiar bien el asunto. Ya que es previsible que te aleguen prescripción.
          Lo que no me queda claro es porqué los abogados piden 6000 € ¿se ha presentado la demanda?

          Responder
  27. Ana

    Buenas tardes, mi pregunta es en relación a la mayoría necesaria para cambiar de empresa de limpieza en la comunidad.
    Tengo entendido que es necesario los 3/5 partes para establecer o suprimir un servicio general, por lo que yo interpreto que si los vecinos quieren quitar la empresa que hay contratada es necesaria esa mayoría pero ellos dicen que no, que basta con mayoría simple al ser cambio de servicio pero yo opino que no es así ya que están aprobando un presupuesto mayor y para aprobar cualquier presupuesto se necesitan las 3/5 partes. Gracias de antemano.

    Responder
    • AbogadosyMás

      Ana, por lo que comentas entiendo que tienen razón ellos y basta mayoría simple, sólo se está proponiendo un cambio de proveedor de un servicio establecido y para eso no es necesario mayoría de 3/5. En cuanto al presupuesto deberías comparar el actual y el nuevo, para ver que justifica el cambio de proveedor.

      Responder
    • Ro

      Buenas, mi pregunta es si es necesaria la unanimidad o la mayoría de los vecinos en el caso que expongo. Hace como más de 20 años en una comunidad de chalet adosados se acordó por mayoría de 16 de 18 vecinos el cerrado de los porches de cada vivienda, ahora un vecino que no paga la comunidad alega que no paga en compensación de que el no estaba de acuerdo en su día con el cerrar los porches ( el no le tiene cerrado porque cada uno cerró el suyo) y su vivienda está vacía ya que no vive nadie en ella.

      Responder
      • AbogadosyMás

        Ro, si no estaba de acuerdo con el acuerdo debía haberlo impugnado en su día. Además comentas que el cerramiento lo hizo cada uno, con lo que no son más que excusas.
        Recientemente hemos ganado un asunto en el que tras reclamar a un moroso una derrama por la pintura de la fachada, se opone alegando que él, que no se ha pintado la suya (es un bajo y la tiene decorada). Lo que no le ha eximido del pago, ya que ha sido condenado. En tu caso el asunto el aún más simple, ya que ni siguiera se ha producido el gasto, además él no decidir unilateralmente si se le compensa el gasto o no.

        Responder
  28. María

    Quiero retirar las barandillas de mi terraza cuya función es de adorno como han hecho otros propietarios en años precedentes. (la casa tiene 50 años). Solicité licencia al ayuntamiento y me fue denegada. He interpuesto recurso de reposición alegando discriminación porque me consta que se han concedido licencias a supuestos idénticos al mío y me solicitan acuerdo expreso de la comunidad de propietarios sin citar la mayoría que preciso. Me temo que lo van a denegar sin motivar mis alegaciones exigiendo unanimidad. ¿Tiene recorrido el contencioso en cuanto a mayorías de 3/5 cuando los vecinos han hecho durante años con sus terrazas y ventanas lo que les ha venido en gana? ¿Quién no tiene un troll en su comunidad?

    Gracias de antemano

    Responder
    • AbogadosyMás

      María, no termino de entender porque estás discutiendo las mayorías con el Ayuntamiento. Lo único que debes acreditar es el Acuerdo de la Junta que autoriza a realizar la obra, si es que así te lo han solicitado.
      Lo que debes hacer es solicitar autorización a la Comunidad para ejecutar la obra. Si como dices es algo que se ha venido consintiendo no te lo tendrían que denegar.

      Responder
  29. Ceferino Gómez Delgado

    Buenos días, ¿requiere unanimidad cambiar la puerta de acceso al edificio si ésta funciona correctamente y además se altera la estética de la fachada o es necesario mayoría de 3/5 de los 3/5 partes de propietarios?
    Gracias

    Responder
    • AbogadosyMás

      Ceferino, si se trata de tareas de reparación u obras necesarias para la conservación del edificio que tienen su justificación en la precaria situación del inmueble, tanto por razones de salubridad como de seguridad, se necesita el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación en primera convocatoria. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que este represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

      Por el contrario, si se trata de obras estéticas o no necesarias, se necesita la aprobación de 3/5 partes de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. En este último caso, si las obras se aprueban con el número de votos necesarios y la derrama que tiene que pagar cada comunero no supera el importe de tres mensualidades de los gastos comunes ordinarios, todos los vecinos estarán obligados a pagar su parte. Sin embargo, si la derrama de las obras en las puertas de acceso supera esas tres mensualidades, aquellos que se hayan opuesto a la mejora no estarán obligados a pagarla, incluso aunque no pueda privársele de la mejora o ventaja.

      Responder
  30. Raquel Gomez

    hola

    somos una comunidad de 39 vecinos y tenemos problemas de humedades en el garaje por caldas desde las zonas comunes exteriores, los presupuestos van desde los 70.000 euros para la reparacion de las humedades concentradas en las areas con problemas hasta los 140.000 euros para sanear toda la zona comun
    El problema es que arreglar solo la parte con problemas las empresas consultadas no ofrecen garantias si no se reparan todas las zonas comunes.

    La comunidad quiere aprovechar para realizar mejoras estructurales y estéticas de todas las zonas comunes. ¿que tipo de aprobacion requieres estos presupuestos?

    muchas gracias

    Responder
    • AbogadosyMás

      Hola Raquel, la mayoría depende del tipo de obra a realizar, si la comunidad como dices quiere aprobar obras de «MEJORA» no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble deben ser aprobadas por los 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación del edificio.

      Según el TRIBUNAL SUPREMO, el voto de los propietarios ausentes a la Junta que aprobó las mejoras, se computará solo a los efectos de consolidar la mayoría exigible (3/5 del total de propietarios y cuotas), es decir, si una vez se les notifique el acuerdo de las mejoras no contestan en el plazo de 30 días, su voto puede favorecer la consolidación de esa mayoría exigible, al computarse como voto a favor.

      Por otro lado te informo que para ayudaros a adoptar acuerdos hemos desarrollado una aplicación que os permita reuniros online. Si necesitas más información no dudes en contactar o pídele al administrador que contacte con nosotros.

      Responder
  31. Ivan Santos Gomez

    Hola,
    Algunos vecinos de nuestra comunidad quieren llevar a votación sacar unas máquinas de aerotermia, para la generación de la calefacción de las casas, y actualmente ubicadas en los garajes, al exterior del residencial (a las zonas comunes) argumentando que ahí rendirán más. El traslado implica realizar obra civil (que no compromete para nada al edificio) y, lógicamente, generará un impacto visual en la zonas comunes (pero el edificio quedará como está). En estos casos, ¿se requiere unanimidad, 3/5, o mayoría simple?
    Gracias.

    Responder
    • AbogadosyMás

      Iván, según indicas se trata de modificar un servicio ya existente, por lo que sin más información te diría que mayoría de 3/5, pero por el tipo de servicio podría tener cabida en el artículo 17.1 de la LPH que dice que la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, con lo que

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  32. Isidro fernandez

    Buenos días,

    Para instalar una red de seguridad en la terraza, qué porcentaje debe votar a favor de la misma. Y en base a qué artículo de la LPH.

    Si de mi urbanización se elimina algún elemento que existía desde su inicio, qué porcentaje de la comunidad debe votar a favor?

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    • AbogadosyMás

      Isidro, planteas 2 cuestiones diferentes:
      1.- Instalación red de seguridad en balcón: supone un cambio de la configuración exterior del edificio que afecta a la estética, por lo que la variación del mismo requiere el consentimiento unánime de la Junta de propietarios (artículo 7 en relación con el artículo 17 LPH).
      Viene al caso, la Sentencia AP Cádiz (Sección 5ª) de 7 junio de 2011 dice que » La terraza exterior, con independencia de su carácter privativo, es un elemento definidor de la configuración del inmueble, de ahí que su cerramiento altere y modifique el aspecto extetico del edificio y la homogeneidad y fisonomía de la fachada, vulnerando de este modo el artículo 7 de la ley de Propiedad Horizontal , siendo criterio jurisprudencial que el cerramiento de terrazas, con carácter general, modifica el estado exterior del edificio y requiere, por tanto, la unanimidad de los comuneros. Para nada altera lo dicho, el motivo de seguridad que se esgrime por los apelantes, pues ello en modo alguno altera la norma estatutaria que prohibe expresamente el cerramiento ni la norma general de no alterar la configuración exterior».

      En cuanto a la eliminación de algún elemento, habría que ver el caso concreto, ya que dependiendo de que se trate la mayoría puede variar. El artículo 17 de la LPH recoge varios supuestos, en el 17.3
      En el artículo 17.3, se indica que es necesario que el voto favorable para aprobar un determinado acuerdo sea de 3/5 partes del total de los propietarios y 3/5 de las cuotas de participación para suprimir o crear

    • servicio de portería y conserjería.
    • Vigilancia.
    • Limpieza a través de empresa externa.
    • Otros servicios comunes de interés general.
    • Garaje.
    • Piscina.
    • Arrendamiento de los elementos comunes.
    • Mejora de la eficiencia energética o hídrica del inmueble
    • Responder
  33. cani Moreno villa

    Buenos días,
    Somos 9 casas unifamiliares, planta baja con salida al jardín y dos piso mas.
    Desde la cocina que esta en el primer piso se ha sacado una terraza y de la terraza salen unas escaleras al jardín. A mi me gustaría hacer lo mismo. cuantos propìetarios es necesario que esten de acuerdo para poder realizar la obra?
    Gracias

    Responder
    • AbogadosyMás

      Cani, cualquier alteración de la fachada es una modificación de un elemento común, que afecta a la estética del edificio o en tu caso complejo y, por tanto, a su imagen, y al modificar el título constitutivo requiere el acuerdo de la unanimidad de los propietarios, según el artículo 17.6 de la LPH.
      Si se han adoptado acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes que se hayan adoptado sin el quorúm exigido quedarán convalidados si no se impugnan en plazo.

      Responder
  34. Luis Pérez Rosa

    BUenos días, para automatizar las cancelas de entrada y salida de vehículos que actualmente lo hacemos de forma manual ¿ es necesaria mayoría o unanimidad ?

    Responder
    • AbogadosyMás

      Luís, la automatización de la entrada y salida del garaje entiendo que tiene cabida en el articulo 17. 4 LPH que dice que se requiere «voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.»

      Aunque y no sé si sea el caso, pero si algún vecino tiene una minusvalía que le permita conducir, o conduzca un coche adaptado, la automatización de la puerta tendría cabida como obra de accesibilidad. Las obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tiene por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad se requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

      Responder
  35. Sofia Perez Bernardez

    Buenos días, he comprado una casa en una urbanización en la que existía un local que según estatutos estaba dedicado a zona de juegos y biblioteca.
    Posteriormente y con acuerdo de la mayoría simple de los vecinos que asistieron a una te unión de propietarios acordaron la transformación del mismo en un bar.
    Se ha realizado una declaración responsable para solicitar la licencia de apertura a nombre de la Comunidad y se ha cedido la explotación a un catering.
    Puedo impugnar esto aun cuando se hizo con anterioridad a mi compra?

    Responder
    • AbogadosyMás

      Sofía, te hemos respondido por email

      Responder
  36. Antonio Noguero Teixidó

    Una urbanización con 123 viviendas, la mayoría son propiedad horizontal tumbada, tiene una concesión administrativa de unas piscinas de propiedad municipal para su uso privativo. Finalizada la concesión, entiendo que como copropietario no estoy obligado a aceptar dicha renovación. No sabemos aún lo que pedirá el Ayuntamiento pero sospecho que pedirá más de 100.000 euros por la concesión de varios años y teniendo en cuenta que su mantenimiento anual supera lo 30.000 euros, lo que representa el 45% de la cuota trimestral de unos 300 euros, como jubilado no me interesa y considero que su aceptación por la mayoría de copropietarios no me obliga a participar.

    Responder
    • AbogadosyMás

      Hola Antonio, el establecimiento o supresión de los servicios comunes de interés general para la comunidad, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

      Aunque no se trate de un nuevo servicio, se trata de una nueva concesión, por lo que lo que planteas, podría encajar en el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que: «Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
      No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal…»

      Responder
  37. marisol

    buenas tardes, mi pregunta es: ¿Se puede cambiar un ascensor para mejora de los servicios a los vecinos, cuando el que hay actualmente esta obsoleto y hay que proceder a su arreglo?. ¿Este cambio de ascensor tiene que votarse por mayoría de los vecinos o por unanimidad?.

    Responder
    • AbogadosyMás

      Hola Marisol, para cambiar el ascensor por uno nuevo será necesario que el acuento se apruebe en la Junta por la mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de cuotas de participación del total de la comunidad en primera convocatoria, o la mayoría de los presentes que a su vez representen la mayoría de la cuota de participación de los presentes en segunda convocatoria.
      En cuanto a los gastos:
      si se trata de una reparación de una avería ordinaria, deberá asumir exclusivamente el coste de la reparación los vecinos que se benefician del servicio.
      Si se tratade sustituir toda las instalación o elementos fundamentales de ella, el coste deberá asumirse entre todos los propietarios de la Comunidad, independientemente de que se aprovechen o no de estas instalaciones, e independientemente de que en los Estatutos de la Comunidad les abstenga de asumir los gastos de mantenimiento respecto a este elemento ((así lo vienen entendiendo los tribunales).

    • Responder
  38. Gaspara van Paz

    Me pueden obligar a pintar la puerta de mi casa estando en buenas condiciones porque la mitad de los propietarios decide cambiar el color?

    Responder
    • AbogadosyMás

      Gaspara, el artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, obliga a la Comunidad a realizar «los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal…» .
      Por tanto si se trata de trabajos de mantenimiento la comunidad no tendría que aprobar la obra, basta con que apruebe el presupuesto, y fijar la derrama y la forma de pago.
      Si como dices se trata de una mejora, será necesario además que exista un acuerdo en Junta aprobando el cambio de color de la puerta. Habría que revisar el acuerdo y ver si se ha adoptado con las mayorías necesarias.
      Si el acuerdo se ha adoptado y no lo impugnas, aunque en inicio fuera nulo, se convalidará con el el paso del tiempo y tendrás que pagar la parte que te corresponda.
      Si no asististe a la Junta tienes 30 días para comunicar tu disconformidad y tu intención de impugnar.
      Si quieres consultar con un abogado completa el formulario de contacto

      Responder
  39. MARIAN AMENABAR ERRASTI

    a) El establecer nuevas rayas de aparcamiento en zonas de transito comun en el parquin de un sotano de un inmueble con el objetivo de alquilarlos, reduciendo y dificultando con ello la superficie de movimiento de vehiculos y personas, requeriria de un acuerdo de unanimidad de la comunidad de propietarios o de ua mayoria cualificada?.
    b) Y puede una comunidad de propietarios alquilar rayas de garaje creadas sobre una superficie comun a personas ajenas a la propia comunidad?
    c) Neceritaria la mencionada comunidad una Licencia fiscal para ello?
    d) Y tendría que cobrar el IVA a los nuevos arrendatarios?

    Responder
    • AbogadosyMás

      Marian, lo que explicas no es legal. Para poder alquilar una plaza de garaje esta tiene que existir, y para eso no basta con pintar dos rayas en el suelo.
      En cuanto al arrendamiento de elementos comunes, los requisitos para alquilar un elemento común se establecen en el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, y son los siguientes:

      – No tener asignado un uso específico en la comunidad.

      – Someterlo a su aprobación en una Junta General, dentro del Orden del Día, siendo necesario el voto favorable de la mayoría cualificada de la comunidad, es decir, las tres quintas partes del total de propietarios, y también de los coeficientes.

      En cuanto al IVA contestando la consulta vinculante con referencia 106559 dice que “el arrendamiento es una operación que convierte en empresario al arrendador, siendo desde ese momento una operación sujeta a IVA”. Por tanto, el alquiler de garaje está sujeto a IVA.

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