¿Qué acuerdos de las Comunidades de Propietarios requieren unanimidad y cuales mayoría?

por | 19,Mar,2015 | Comunidades y Propiedad Horizontal | 46 Comentarios

Saber qué acuerdos  requieren la unanimidad comunidad de propietarios para su adopción y qué acuerdos requieren mayoría, y qué tipo de mayoría es necesaria, son cuestiones esenciales.

Hay acuerdos que requieren unanimidad comunidad de propietarios y otros requieren mayoría cualificada y algunos basta con mayoría simple para su adopción. Si vas a asistir a una Junta es conveniente que estés informado, ya que en caso de que no se respete puedes impugnar.

Cualquier otra acuerdo que afecte a una comunidad de propietarios deben tomarse en las juntas, sin embargo, no es lo mismo acordar que plantas se van a colocar en el portal que acometer una reforma de miles de euros.

La ley exige distintas mayorías según cuáles sean las decisiones que se vayan a adoptar.  La adopción de un acuerdo necesitará un determinado número de votos dependiendo de que se trate.

El régimen de acuerdos de la Junta de propietarios viene regulado en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se contemplan tres tipos de mayoría:

  • Unanimidad comunidad de propietarios. Para las decisiones de mayor trascendencia que afecten a la comunidad.
  • Mayoría de 3/5. Cuando tienen que ver con los servicios que se ofrecen a los propietarios.
  • Mayoría simple (mitad más uno) o acuerdo de un 1/3. Para otros asuntos no recogidos en los casos anteriores.

 Acuerdos que requieren unanimidad comunidad de Propietarios

Los acuerdos no regulados expresamente en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

Acuerdos por mayoría especial o cualificada

Las mayorías cualificadas son las referidas al total de propietarios, independientemente de que la Junta de propietarios se reúna en primera o segunda convocatoria.

Se requiere mayoría cualificada para:

  • Supresión de barreras arquitectónicas, incluida la instalación de ascensor. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
  • Establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
  • Arrendamiento de elementos comunes. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
  • Acceso a los servicios de telecomunicaciones y aprovechamiento de energías renovables. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
    • La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
    • No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en la LPH, de elemento común.
    • El establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en los párrafos anteriores, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.Los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integra
    • Nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características
    • Ningún propietario podrá exigirlas, no obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes,el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
    • Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
    • No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.
    • Punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad.

Acuerdos por mayoría ordinaria

Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

 

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46 Comentarios

  1. ANA

    Buenas tardes, en mi comunidad se han cambiado los ascensores, puesto que los nuevos no requieren cuarto de máquinas (situado en el torreón) se planteó hacerlos trasteros y alquilarlos al propietario que le interesara. Pues bien, en un principio el administrador me dijo que yo me lo quedaría ya que mostré mi interés, llegado el momento, me dijo que habían otros propietarios interesados y que se haría a suertes o por subasta y siempre de manera presencial. Cual es mi sorpresa, que esta mañana veo a mi vecino metiendo las cosas en el trastero, por su puesto, que yo sepa, no se ha hecho ni subasta ni a suertes. Me gustaría saber cuales son los pasos a seguir ya que considero que lo que han hecho no se puede hacer. Muchas gracias

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    • AbogadosyMás

      Ana, necesitaríamos algo más de información, cuando dices que se acordó, te refieres a que se ¿acordó en Junta? En ese caso necesitaríamos el Acta para poder darte una solución. Me gustaría que me ampliaras información. Por favor completa el formulario de contacto y déja un número de teléfono para que pueda ponerme en contacto contigo.

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  2. ROSA Mª

    Buenos días,

    Vivo en un edificio con un patio de vecinos que tiene una fuente en cascada sobre una de las fachadas, Es una plataforma hecha piedras de pizarra por la que cae el agua a una especie de piscina rodeada de rocas. Algunos propietarios quieren quitar dicha fuente ¿Qué mayoría se necesita es este caso para llevar a cabo la propuesta?

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    • AbogadosyMás

      Rosa María, cualquier alteración de la fachada es una modificación de un elemento común, que afecta a la estética del edificio y, por tanto, a su imagen, y al modificar el título constitutivo requiere el acuerdo de la unanimidad de los propietarios, según el artículo 17.6 de la LPH.
      Pero debes tener en cuenta que los acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes que se hayan adoptado sin el quorúm exigido pueden convalidarse.
      Si la Junta de propietarios adopta acuerdos sobre alteración de elementos comunes sin contar con la mayoría que se requiera legalmente, aunque el acuerdo en un principio pueda ser NULO podrá quedar convalidado si no es impugnado en el plazo previsto legalmente.

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  3. ANA

    Buenos días, mi nombre es Ana, vivo en una comunidad de propietarios, la planta baja está destinada a plazas de garaje particulares y otra zona donde aparcamos los que no tenemos plazas de garaje, podría decirse que son plazas comunitarias. Cuando se construyó el edificio y se hicieron las plazas de garaje particulares, se podía aparcar en todas ellas (hace unos 45 años), con el tiempo, se realizó en uno de los lados, una carretera con plazas de aparcamiento públicas, por lo tanto, hay algunas plazas de garaje particulares que han quedado inservibles, ya que por un lado tienen los aparcamientos públicos y por el otro plazas de garaje particulares. Hace un tiempo, un vecino compró una de las viviendas que tiene la plaza inservible y le planteó al administrador cambiarla de sitio para que pudiera aparcar. La cuestión, es que nos han mandado un plano con la nueva distribución de las plazas de garaje donde cede el suelo comunitario (las plazas de garaje comunitarias) a los propietarios de las plazas donde no se puede aparcar. Evidentemente, este cambio perjudica a varios propietarios. La pregunta es: ¿se puede ceder un suelo comunitario a un particular sin tener unanimidad en la votación)
    Muchas gracias

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    • AbogadosyMás

      Ana, por lo que explicas la Comunidad se ha apropiado de parte de las plazas privativas. Entiendo que lo que está pretendiendo es recuperar lo que se le ha ocupado y alcanzar una solución.
      No parece que se trate de ceder suelo comunitario, sino de restaurar una situación irregular, que tal vez pueda derivar en un procedimiento judicial.

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  4. DANIEL

    Buenas noches, quiero exponer mi caso por si me podéis ayudar por favor, vivo en una comunidad de vecinos donde cada uno tiene su plaza de garaje privado, se me ocurrió hace un año pedir permiso para realizar en mi plaza de garaje un trastero, en el grupo de la comunidad nadie puso pegas. hace una semana realicé el trastero de pladur, y cabe mi coche en la plaza también y no molesta ni perjudica a ningún vecino para aparcar o salir de su plaza de garaje, el gestor de la comunidad hizo una encuesta por el grupo de whatsapp para ver quien estaba conforme, han votado unos 20 vecinos de los cuales 7 son negavito y 13 positivos, quería saber si con esta votación favorable puedo dejar mi trastero en su lugar, precisamente los que se han quejado son vecinos que tienes coche y moto en su plaza de garaje y sus coches sobrepasan la plaza de garaje con medio motor del coche fuera. me podrían ayudar ?, también decir que el gestor en otras encuestas para otras obras de vecinos si se aceptó votación favorable y resulta que la votación favorable sobre mi trastero, me comenta el gestor que no lo es, y que se tiene que ver en una reunión extraordinaria. ayuda por favor. MIL GRACIAS

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    • AbogadosyMás

      Daniel, en primer lugar tengo que decirte que una conversación en un grupo de whatsapp no es un acuerdo válido. Ni siquiera es un acuerdo, y por tanto carece de todo valor. Antes de hacer la obra deberías haberlo llevado a Junta, pero si ya está construido, para solicitar la demolición deben acudir a la vía judicial, y también para eso es necesario el acuerdo en Junta, y por lo que comentas es posible que no se obtenga, así que deja pasar el tiempo a ver que pasa.

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      • DANIEL

        Buenas. gracias por responder tan rápido, en esta comunidad los proyectos que solicitan cada vecino lo exponen en el grupo de la comunidad y el gestor hace una encuesta con un formulario y los vecinos votan, yo pedí permiso hace un año y no hubo problemas, el problema es ahora, una vez realizado, que tengo algunos vecinos que no están conforme ahora, el lunes 7 hay una reunión en la comunidad para tratar este tema, lo que no sé si al yo tener mayoría en votación a favor salgo favorecido en la junta, si la ley me respalda al tener esa mayoría. muchas gracias.

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        • AbogadosyMás

          Daniel, ya te comenté que una votación por whatsapp no es válida. La práctica es bastante irregular, no creo que se levante Acta de esas votaciones, por lo que para el caso es como si no hubieras hecho la obra sin autorización. No comentas que en contenido concreto del punto del orden del día, pero entiendo que si la obra está hecha, se va a votar si se emprenden acciones judiciales o no. En cuanto a la mayoría en ese caso basta con mayoría simple. Solicita a los vecinos que estén de tu parte que te deleguen el voto.

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          • DANIEL

            Muchas gracias por la aclaración, podría votar yo en la junta a mi favor?

          • AbogadosyMás

            Daniel, puedes votas a tu favor, y si otros vecinos te han delegado su voto podrás votas además por los vecinos a los que representes.

  5. manuel oyagüe

    en nuestra comunidad tenemos un jardin amplio. Algunos vecino queremos que parte de este jardin se convierta en una pista de padel.
    ¿qué mayoría se necesita para ello?

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    • AbogadosyMás

      Manuel, una pista de padel es una nueva instalación.
      La Ley de Propiedad Horizontal señala en su artículo 17.3:

      “El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general”, y exige el “voto favorable de 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación”

      Sin embargo cuando la instalación requiere obras que modifican sustancialmente el elemento común y afectan al título constitutivo como pueda ser la construcción instalaciones deportivas, en tu caso, una pista de padel, se exige unanimidad.

      Creo que te puede resultar de interés la lectura de la Sentencia de la AP Madrid de 30 junio 2005. Aunque el caso no es exactamente igual en dicho caso, existía una pista de baloncesto y lo que se pretendía era cambiar el uso y convertirlo en una pista de padel. La Sentencia dice:

      ”la alteración del destino deportivo de la pista no entendemos que exija un acuerdo unánime, pues la expresión pista polideportiva contenida en el título constitutivo no impide que la misma se vaya a dedicar a un deporte con exclusión de otros, sobre todo cuando desde su construcción no cumplió tal finalidad de pista polideportiva, ya que antes estaba limitada al juego de baloncesto. En cambio no podemos tomar la misma decisión al analizar el cambio físico, pues es necesario instalar en cada uno de los fondos de la pista y en las cuatro esquinas una estructura fija de tres metros de altura, para permitir la mecánica del juego, lo que constituye una alteración sustancial de un elemento común, que, además, dificultará las vistas de los pisos más bajos y les privará de luz natural, como ocurre con el de la demandante, que es un piso primero y se encuentra a unos cinco metros de la pista. Se pretende paliar tales efectos con material traslúcido de metacrilato, pero debemos tener presente que ello no eliminará totalmente los efectos y, por otro lado, no podemos olvidar que nos encontramos ante una modificación sustancial de la situación física de los exteriores de los espacios comunes de la finca, que supone una modificación del título constitutivo, para lo que la ley impone la unanimidad, tal como se deriva del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con el 17.1 del mismo texto legal “

      Te informo que hemos creado una web APP para que podáis celebrar Juntas online o mixtas, os damos formación antes de la Junta tanto al Administrador como a los propietarios. Además de disponer de videoconferencia, el sistema facilita al administrador la identificación de asistentes y podéis votar online, te dejo un enlace a la web.

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  6. Daniela

    Somos una comunidad de 88 vecinos y cuando compramos la vivienda en las zonas comunes hay 2 pistas de pádel, ahora hay vecinos que quieren modificar una pista, poniendo cancha de baloncesto, una portería de futbol, etc.. al habernos vendido en plano con 2 pistas de pádel, se puede modificar después de 11 años o tendrían que seguir quedándose al venderla en plano con las 2 pistas? y si se vota en reunión de vecinos, qué porcentaje sería para hacer el cambio?.

    He estado mirando la ley pero no encuentro nada, y a mí no me gustaría cambiarlas, pues considero que somos muchos vecinos.

    gracias, un saludo

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    • AbogadosyMás

      Daniela, justo acabamos de responderle a Manuel . Hemos dejado un enlace a una Sentencia que plantea justo el caso contrario. Existía una pista de baloncesto y querían convertirla en una de padel.
      La Sentencia dice:

      “La alteración del destino deportivo de la pista no entendemos que exija un acuerdo unánime, pues la expresión pista polideportiva contenida en el título constitutivo no impide que la misma se vaya a dedicar a un deporte con exclusión de otros,…

      En tu caso, habrá que ver qué dice el título constitutivo, pero en principio el impacto de un campo de baloncesto o futbol es menor que es de una pista de padel, por lo que en principio si ya existe la instalación y sólo se trata de modificar el uso, no sería necesario acuerdo unánime.

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      • Francisco Gabriel Sánchez Leal

        Hola buenas, en mi comunidad somos 86 y hay un grupo de vecinos de de unos 22 vecinos que incluyeron como asunto de la comunidad el recurrir la instalación de una gasolinera, en dicha junta sólo fueron ellos con votos delegados para una mayoría simple. En dicha reunión fueron plenos poderes a sus abogados a cualquier acción contra la gasolinera, pero es junta no se publicó a ningún otro vecino y nos entramos al año siguiente, cuando los abogados reclaman 6000€ a la comunidad

        Mi duda es la siguiente:
        – pueden meter ese tema como asunto de comunidad?

        – que mayoría de necesitaría para poderes hacer dicha cuestión?

        – al no comunicarse lo resuelto y votado en dicha la junta a todos los vecinos entiendo que no ha comenzado el plazo de 30 días, sois así?

        – no hay resiliencia final del acuerdo, se puede impugnar?

        – estoy obligado a pagar esa derrama?

        Gracias

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        • AbogadosyMás

          Francisco, por lo que comentas se adoptó un acuerdo para presentar demanda. Para ese tipo de acuerdos basta con mayoría.
          El acta se debería haber notificado. El plazo para impugnar cuenta desde desde la notificación del acta. Si no estás conforme puedes comunicar que no estás de acuerdo y que quieres impugnar. Sin embargo, antes de presentar demanda habría que asegurarse de que puedes acreditar la falta de notificación, y estudiar bien el asunto. Ya que es previsible que te aleguen prescripción.
          Lo que no me queda claro es porqué los abogados piden 6000 € ¿se ha presentado la demanda?

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  7. Ana

    Buenas tardes, mi pregunta es en relación a la mayoría necesaria para cambiar de empresa de limpieza en la comunidad.
    Tengo entendido que es necesario los 3/5 partes para establecer o suprimir un servicio general, por lo que yo interpreto que si los vecinos quieren quitar la empresa que hay contratada es necesaria esa mayoría pero ellos dicen que no, que basta con mayoría simple al ser cambio de servicio pero yo opino que no es así ya que están aprobando un presupuesto mayor y para aprobar cualquier presupuesto se necesitan las 3/5 partes. Gracias de antemano.

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    • AbogadosyMás

      Ana, por lo que comentas entiendo que tienen razón ellos y basta mayoría simple, sólo se está proponiendo un cambio de proveedor de un servicio establecido y para eso no es necesario mayoría de 3/5. En cuanto al presupuesto deberías comparar el actual y el nuevo, para ver que justifica el cambio de proveedor.

      Responder
    • Ro

      Buenas, mi pregunta es si es necesaria la unanimidad o la mayoría de los vecinos en el caso que expongo. Hace como más de 20 años en una comunidad de chalet adosados se acordó por mayoría de 16 de 18 vecinos el cerrado de los porches de cada vivienda, ahora un vecino que no paga la comunidad alega que no paga en compensación de que el no estaba de acuerdo en su día con el cerrar los porches ( el no le tiene cerrado porque cada uno cerró el suyo) y su vivienda está vacía ya que no vive nadie en ella.

      Responder
      • AbogadosyMás

        Ro, si no estaba de acuerdo con el acuerdo debía haberlo impugnado en su día. Además comentas que el cerramiento lo hizo cada uno, con lo que no son más que excusas.
        Recientemente hemos ganado un asunto en el que tras reclamar a un moroso una derrama por la pintura de la fachada, se opone alegando que él, que no se ha pintado la suya (es un bajo y la tiene decorada). Lo que no le ha eximido del pago, ya que ha sido condenado. En tu caso el asunto el aún más simple, ya que ni siguiera se ha producido el gasto, además él no decidir unilateralmente si se le compensa el gasto o no.

        Responder
  8. María

    Quiero retirar las barandillas de mi terraza cuya función es de adorno como han hecho otros propietarios en años precedentes. (la casa tiene 50 años). Solicité licencia al ayuntamiento y me fue denegada. He interpuesto recurso de reposición alegando discriminación porque me consta que se han concedido licencias a supuestos idénticos al mío y me solicitan acuerdo expreso de la comunidad de propietarios sin citar la mayoría que preciso. Me temo que lo van a denegar sin motivar mis alegaciones exigiendo unanimidad. ¿Tiene recorrido el contencioso en cuanto a mayorías de 3/5 cuando los vecinos han hecho durante años con sus terrazas y ventanas lo que les ha venido en gana? ¿Quién no tiene un troll en su comunidad?

    Gracias de antemano

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    • AbogadosyMás

      María, no termino de entender porque estás discutiendo las mayorías con el Ayuntamiento. Lo único que debes acreditar es el Acuerdo de la Junta que autoriza a realizar la obra, si es que así te lo han solicitado.
      Lo que debes hacer es solicitar autorización a la Comunidad para ejecutar la obra. Si como dices es algo que se ha venido consintiendo no te lo tendrían que denegar.

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  9. Ceferino Gómez Delgado

    Buenos días, ¿requiere unanimidad cambiar la puerta de acceso al edificio si ésta funciona correctamente y además se altera la estética de la fachada o es necesario mayoría de 3/5 de los 3/5 partes de propietarios?
    Gracias

    Responder
    • AbogadosyMás

      Ceferino, si se trata de tareas de reparación u obras necesarias para la conservación del edificio que tienen su justificación en la precaria situación del inmueble, tanto por razones de salubridad como de seguridad, se necesita el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación en primera convocatoria. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que este represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

      Por el contrario, si se trata de obras estéticas o no necesarias, se necesita la aprobación de 3/5 partes de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. En este último caso, si las obras se aprueban con el número de votos necesarios y la derrama que tiene que pagar cada comunero no supera el importe de tres mensualidades de los gastos comunes ordinarios, todos los vecinos estarán obligados a pagar su parte. Sin embargo, si la derrama de las obras en las puertas de acceso supera esas tres mensualidades, aquellos que se hayan opuesto a la mejora no estarán obligados a pagarla, incluso aunque no pueda privársele de la mejora o ventaja.

      Responder
  10. Raquel Gomez

    hola

    somos una comunidad de 39 vecinos y tenemos problemas de humedades en el garaje por caldas desde las zonas comunes exteriores, los presupuestos van desde los 70.000 euros para la reparacion de las humedades concentradas en las areas con problemas hasta los 140.000 euros para sanear toda la zona comun
    El problema es que arreglar solo la parte con problemas las empresas consultadas no ofrecen garantias si no se reparan todas las zonas comunes.

    La comunidad quiere aprovechar para realizar mejoras estructurales y estéticas de todas las zonas comunes. ¿que tipo de aprobacion requieres estos presupuestos?

    muchas gracias

    Responder
    • AbogadosyMás

      Hola Raquel, la mayoría depende del tipo de obra a realizar, si la comunidad como dices quiere aprobar obras de «MEJORA» no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble deben ser aprobadas por los 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación del edificio.

      Según el TRIBUNAL SUPREMO, el voto de los propietarios ausentes a la Junta que aprobó las mejoras, se computará solo a los efectos de consolidar la mayoría exigible (3/5 del total de propietarios y cuotas), es decir, si una vez se les notifique el acuerdo de las mejoras no contestan en el plazo de 30 días, su voto puede favorecer la consolidación de esa mayoría exigible, al computarse como voto a favor.

      Por otro lado te informo que para ayudaros a adoptar acuerdos hemos desarrollado una aplicación que os permita reuniros online. Si necesitas más información no dudes en contactar o pídele al administrador que contacte con nosotros.

      Responder
  11. Ivan Santos Gomez

    Hola,
    Algunos vecinos de nuestra comunidad quieren llevar a votación sacar unas máquinas de aerotermia, para la generación de la calefacción de las casas, y actualmente ubicadas en los garajes, al exterior del residencial (a las zonas comunes) argumentando que ahí rendirán más. El traslado implica realizar obra civil (que no compromete para nada al edificio) y, lógicamente, generará un impacto visual en la zonas comunes (pero el edificio quedará como está). En estos casos, ¿se requiere unanimidad, 3/5, o mayoría simple?
    Gracias.

    Responder
    • AbogadosyMás

      Iván, según indicas se trata de modificar un servicio ya existente, por lo que sin más información te diría que mayoría de 3/5, pero por el tipo de servicio podría tener cabida en el artículo 17.1 de la LPH que dice que la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, con lo que

      Responder
  12. Isidro fernandez

    Buenos días,

    Para instalar una red de seguridad en la terraza, qué porcentaje debe votar a favor de la misma. Y en base a qué artículo de la LPH.

    Si de mi urbanización se elimina algún elemento que existía desde su inicio, qué porcentaje de la comunidad debe votar a favor?

    Responder
    • AbogadosyMás

      Isidro, planteas 2 cuestiones diferentes:
      1.- Instalación red de seguridad en balcón: supone un cambio de la configuración exterior del edificio que afecta a la estética, por lo que la variación del mismo requiere el consentimiento unánime de la Junta de propietarios (artículo 7 en relación con el artículo 17 LPH).
      Viene al caso, la Sentencia AP Cádiz (Sección 5ª) de 7 junio de 2011 dice que ” La terraza exterior, con independencia de su carácter privativo, es un elemento definidor de la configuración del inmueble, de ahí que su cerramiento altere y modifique el aspecto extetico del edificio y la homogeneidad y fisonomía de la fachada, vulnerando de este modo el artículo 7 de la ley de Propiedad Horizontal , siendo criterio jurisprudencial que el cerramiento de terrazas, con carácter general, modifica el estado exterior del edificio y requiere, por tanto, la unanimidad de los comuneros. Para nada altera lo dicho, el motivo de seguridad que se esgrime por los apelantes, pues ello en modo alguno altera la norma estatutaria que prohibe expresamente el cerramiento ni la norma general de no alterar la configuración exterior”.

      En cuanto a la eliminación de algún elemento, habría que ver el caso concreto, ya que dependiendo de que se trate la mayoría puede variar. El artículo 17 de la LPH recoge varios supuestos, en el 17.3
      En el artículo 17.3, se indica que es necesario que el voto favorable para aprobar un determinado acuerdo sea de 3/5 partes del total de los propietarios y 3/5 de las cuotas de participación para suprimir o crear

    • servicio de portería y conserjería.
    • Vigilancia.
    • Limpieza a través de empresa externa.
    • Otros servicios comunes de interés general.
    • Garaje.
    • Piscina.
    • Arrendamiento de los elementos comunes.
    • Mejora de la eficiencia energética o hídrica del inmueble
    • Responder
  13. cani Moreno villa

    Buenos días,
    Somos 9 casas unifamiliares, planta baja con salida al jardín y dos piso mas.
    Desde la cocina que esta en el primer piso se ha sacado una terraza y de la terraza salen unas escaleras al jardín. A mi me gustaría hacer lo mismo. cuantos propìetarios es necesario que esten de acuerdo para poder realizar la obra?
    Gracias

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    • AbogadosyMás

      Cani, cualquier alteración de la fachada es una modificación de un elemento común, que afecta a la estética del edificio o en tu caso complejo y, por tanto, a su imagen, y al modificar el título constitutivo requiere el acuerdo de la unanimidad de los propietarios, según el artículo 17.6 de la LPH.
      Si se han adoptado acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes que se hayan adoptado sin el quorúm exigido quedarán convalidados si no se impugnan en plazo.

      Responder
  14. Luis Pérez Rosa

    BUenos días, para automatizar las cancelas de entrada y salida de vehículos que actualmente lo hacemos de forma manual ¿ es necesaria mayoría o unanimidad ?

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    • AbogadosyMás

      Luís, la automatización de la entrada y salida del garaje entiendo que tiene cabida en el articulo 17. 4 LPH que dice que se requiere “voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.”

      Aunque y no sé si sea el caso, pero si algún vecino tiene una minusvalía que le permita conducir, o conduzca un coche adaptado, la automatización de la puerta tendría cabida como obra de accesibilidad. Las obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tiene por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad se requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

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  15. Sofia Perez Bernardez

    Buenos días, he comprado una casa en una urbanización en la que existía un local que según estatutos estaba dedicado a zona de juegos y biblioteca.
    Posteriormente y con acuerdo de la mayoría simple de los vecinos que asistieron a una te unión de propietarios acordaron la transformación del mismo en un bar.
    Se ha realizado una declaración responsable para solicitar la licencia de apertura a nombre de la Comunidad y se ha cedido la explotación a un catering.
    Puedo impugnar esto aun cuando se hizo con anterioridad a mi compra?

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    • AbogadosyMás

      Sofía, te hemos respondido por email

      Responder
  16. Antonio Noguero Teixidó

    Una urbanización con 123 viviendas, la mayoría son propiedad horizontal tumbada, tiene una concesión administrativa de unas piscinas de propiedad municipal para su uso privativo. Finalizada la concesión, entiendo que como copropietario no estoy obligado a aceptar dicha renovación. No sabemos aún lo que pedirá el Ayuntamiento pero sospecho que pedirá más de 100.000 euros por la concesión de varios años y teniendo en cuenta que su mantenimiento anual supera lo 30.000 euros, lo que representa el 45% de la cuota trimestral de unos 300 euros, como jubilado no me interesa y considero que su aceptación por la mayoría de copropietarios no me obliga a participar.

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    • AbogadosyMás

      Hola Antonio, el establecimiento o supresión de los servicios comunes de interés general para la comunidad, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

      Aunque no se trate de un nuevo servicio, se trata de una nueva concesión, por lo que lo que planteas, podría encajar en el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que: “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
      No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal…”

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  17. marisol

    buenas tardes, mi pregunta es: ¿Se puede cambiar un ascensor para mejora de los servicios a los vecinos, cuando el que hay actualmente esta obsoleto y hay que proceder a su arreglo?. ¿Este cambio de ascensor tiene que votarse por mayoría de los vecinos o por unanimidad?.

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    • AbogadosyMás

      Hola Marisol, para cambiar el ascensor por uno nuevo será necesario que el acuento se apruebe en la Junta por la mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de cuotas de participación del total de la comunidad en primera convocatoria, o la mayoría de los presentes que a su vez representen la mayoría de la cuota de participación de los presentes en segunda convocatoria.
      En cuanto a los gastos:
      si se trata de una reparación de una avería ordinaria, deberá asumir exclusivamente el coste de la reparación los vecinos que se benefician del servicio.
      Si se tratade sustituir toda las instalación o elementos fundamentales de ella, el coste deberá asumirse entre todos los propietarios de la Comunidad, independientemente de que se aprovechen o no de estas instalaciones, e independientemente de que en los Estatutos de la Comunidad les abstenga de asumir los gastos de mantenimiento respecto a este elemento ((así lo vienen entendiendo los tribunales).

    • Responder
  18. Gaspara van Paz

    Me pueden obligar a pintar la puerta de mi casa estando en buenas condiciones porque la mitad de los propietarios decide cambiar el color?

    Responder
    • AbogadosyMás

      Gaspara, el artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, obliga a la Comunidad a realizar “los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal…” .
      Por tanto si se trata de trabajos de mantenimiento la comunidad no tendría que aprobar la obra, basta con que apruebe el presupuesto, y fijar la derrama y la forma de pago.
      Si como dices se trata de una mejora, será necesario además que exista un acuerdo en Junta aprobando el cambio de color de la puerta. Habría que revisar el acuerdo y ver si se ha adoptado con las mayorías necesarias.
      Si el acuerdo se ha adoptado y no lo impugnas, aunque en inicio fuera nulo, se convalidará con el el paso del tiempo y tendrás que pagar la parte que te corresponda.
      Si no asististe a la Junta tienes 30 días para comunicar tu disconformidad y tu intención de impugnar.
      Si quieres consultar con un abogado completa el formulario de contacto

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  19. MARIAN AMENABAR ERRASTI

    a) El establecer nuevas rayas de aparcamiento en zonas de transito comun en el parquin de un sotano de un inmueble con el objetivo de alquilarlos, reduciendo y dificultando con ello la superficie de movimiento de vehiculos y personas, requeriria de un acuerdo de unanimidad de la comunidad de propietarios o de ua mayoria cualificada?.
    b) Y puede una comunidad de propietarios alquilar rayas de garaje creadas sobre una superficie comun a personas ajenas a la propia comunidad?
    c) Neceritaria la mencionada comunidad una Licencia fiscal para ello?
    d) Y tendría que cobrar el IVA a los nuevos arrendatarios?

    Responder
    • AbogadosyMás

      Marian, lo que explicas no es legal. Para poder alquilar una plaza de garaje esta tiene que existir, y para eso no basta con pintar dos rayas en el suelo.
      En cuanto al arrendamiento de elementos comunes, los requisitos para alquilar un elemento común se establecen en el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, y son los siguientes:

      – No tener asignado un uso específico en la comunidad.

      – Someterlo a su aprobación en una Junta General, dentro del Orden del Día, siendo necesario el voto favorable de la mayoría cualificada de la comunidad, es decir, las tres quintas partes del total de propietarios, y también de los coeficientes.

      En cuanto al IVA contestando la consulta vinculante con referencia 106559 dice que “el arrendamiento es una operación que convierte en empresario al arrendador, siendo desde ese momento una operación sujeta a IVA”. Por tanto, el alquiler de garaje está sujeto a IVA.

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