¿Pueden las comunidades de vecinos prohibir el alquiler vacacional?

por | 6,Ago,2021 | Comunidades y Propiedad Horizontal | 32 Comentarios

El alquiler vacacional y si se puede prohibir o no por una Comunidad de Propietarios es un tema que muchos blogs tratan en época estival.

Y precisamente con uno de ellos he tropezado estos días, pero esta vez ha sido publicado por un medio digital, del que se han hecho eco otros blogs como el de idealista. 

El título del artículo es “Las comunidades de vecinos no pueden prohibir en sus estatutos los pisos turísticos”

El artículo basa la afirmación en la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Asturias de 30 abril de 2021 

Sin embargo, basta con  leer la Sentencia para darse cuenta de que su decisión no tiene que ver con que no se puedan prohibir en los estatutos de la Comunidad el alquiler vacacional.

En el caso analizado en dicha Sentencia lo que se discute  en realidad, es si resulta de aplicación dicha cláusula estatutaria que con carácter general prohíbe ejercer una actividad empresarial o profesional en las viviendas.

La Comunidad recurrente entiende que dado que el alquiler de pisos turísticos es una actividad empresarial o profesional es en consecuencia una actividad prohibida en los estatutos de la comunidad de propietarios y recurre la inscripción

El TSJ de Asturias desestima el recurso, al entender que dicha cláusula estatutaria no es de aplicación al alquiler vacacional, y ello puesto que el uso turístico no deja de tener carácter residencial aun cuando tenga su consecuencia previa de un uso empresarial y mercantil por parte de la propietaria.

Alquiler turístico y Propiedad Horizontal

El Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, concede a las Comunidades de Propietarios la posibilidad de acordar la prohibición del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios.

El artículo 17.12 LPH establece lo siguiente:

«Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»

Cuestiones a tener en cuenta si la Comunidad quiere limitar el alquiler vacacional

 Si en el Título constitutivo o en los estatutos figura una limitación de carácter general sobre el destino de las viviendas, o no existe limitación alguna,  será necesario que la Junta de propietarios de la Comunidad adopte un acuerdo estableciendo la prohibición del alquiler turístico en el inmueble.

  1. Para limitar o condiciones el alquiler turístico la Comunidad de propietarios deberá aprobar un acuerdo en el que bastará el voto de los 3/5 partes del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.Comunidad propietarios-prohibido alquiler vacacional
  2. Exista o no exista limitación por la Comunidad, para poder utilizar la vivienda como alquiler turístico se deberá contar con la autorización de la administración autonómica correspondiente.
  3.  El acuerdo sólo vinculará a los propietarios que quieran destinar su vivienda a dicha actividad a partir del momento en que se adopte, ya que no tiene carácter retroactivo.
  4. La Comunidad  debe convocar una Junta de Propietarios incluyendo en el orden del día expresamente el acuerdo que es lo que se va a votar, cómo se pretender limitar o condicionar el alquiler vacacional o alquiler turístico.
  5. Si el acuerdo es finalmente aprobado con la mayoría que hemos reseñado anteriormente (3/5 del total de propietarios y cuotas de participación) habrá de expedirse un certificado de dicho acuerdo para proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad con el objetivo de que los futuros adquirentes de pisos del edificio conozcan la limitación existente y queden vinculado a la misma.

Fijación de unas normas de régimen interno destinadas a regular este tipo de arrendamientos

En la Convocatoria de una Junta  incluyendo este tema en el orden del día debe indicarse que  el quorum de aprobación es de 3/5 con voto presunto del ausente, es decir, mayoría simple de presentes en Junta y luego la espera de los 30 días del art. 17.8 LPH.

Se acompañaría a la convocatoria la propuesta de normas de Régimen Interno que se proponen en el orden del día, con la advertencia de que se podrán adicionar más por los presentes y ser votada cada una de ellas por ese quorum.

Podría adicionarse en la convocatoria el sometimiento a debate y votación de subir la cuota un 20% a los que destinen su inmueble a alquiler vacacional -AV-, como prevé el art. 17.12 LPH.

Se indicará en la convocatoria que, de alcanzarse el acuerdo solo tendría eficacia con respecto a los que están a ejerciendo el alquiler vacacional sin estar  dados de alta y autorizados administrativamente, y a los que hasta ese instante no destinaron el inmueble a alquiler vacacional y a los futuros adquirentes al inscribirse, luego, el acuerdo en el Registro de la Propiedad.

Y no tendría eficacia para los que estén reglados administrativamente, antes de la adopción del acuerdo.

Primero se votaría si se quieren aprobar las normas de régimen interno y luego cada una de ellas, por 3/5 de propietarios y cuotas, pero con voto presunto del ausente, es decir, mayoría simple primero y luego la espera de los 30 días.

Siendo posible que se aprueben las las normas de régimen interno, pero no algunas de las que se proponían, por lo que el voto presunto operará con respecto, primero, a aprobar las normas de Alquiler vacacional, y luego cada una de las incluida

En el  Acta se hará constar que se aprobó por mayoría simple de presentes en Junta y se notificará a los ausentes indicando que en 30 días pueden oponerse al acuerdo alcanzado.

Cuando transcurran los 30 días se llevará a cabo el recuento de votos, de haberse alcanzado 3/5 de propietarios y cuotas, se extenderá  nueva Acta y se notificará sobre si se alcanzó, o no, el acuerdo sobre el alquiler vacacional.

 Alcance de la irretroactividad del acuerdo

Hemos dicho que el acuerdo sólo vinculará a los propietarios que quieran destinar su vivienda a dicha actividad a partir del momento en que se adopte. Sin embargo, resulta de interés la postura mantenida por el  TSJ de Asturias en Sentencia de 26 de mayo de 2021.  Que en su Fundamento de derecho tercero dice: 

«Por lo demás y como ya se indicó, el acuerdo de la Comunidad de Propietarios es de fecha 14 de junio de 2019 es decir, de fecha posterior a la que consta que se presentó la declaración responsable (4 de junio de 2019) por lo que no podía afectarle la prohibición establecida en el art 17.12 LPH. En el sentido de denegar toda retroactividad a esta prohibición cabe citar la reciente SAP de Asturias del 18 de enero de 2021: » …. la cuestión a resolver es esencialmente jurídica no otra que la de determinar si el citado acuerdo prohibitivo o limitativo de la actividad de alojamiento turístico, debe vincular o no a los propietarios disidentes que, como en el caso del actor, con anterioridad a su adopción ya habían ejecutado actos preparatorios para el inicio de dicha actividad. Pues bien, respecto a la misma, y con las reservas que supone la novedad de la materia, esta Sala como ya lo hizo en su sentencia núm.459/20, de 23 de diciembre , se inclina por mantener el criterio negativo de la recurrida.

Ello es así, a más de por cuanto se razona en la misma, que sustancialmente se comparte y da aquí por reproducido, porque esa interpretación amplia del ámbito a que alcanza la irretroactividad legalmente establecida en el art. 17.12 de la L.P.H ., encuentra apoyo en la doctrina del TS que en este ámbito de la propiedad horizontal, como recoge su sentencia de fecha 3 de diciembre de 2014 y la más reciente de 15 de junio de 2018 , partiendo deque el derecho a la propiedad privada es un derecho reconocido por el artículo 33 de la Constitución Española y que está concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente ha establecido como doctrina legal la de que si resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibicionesque en general atiendan al interés general de la comunidad, dentro de las que se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, para su efectividad las mismas deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad. También que en todo caso y en lo que aquí interesa que la interpretación de las limitaciones o prohibiciones, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad.

 De modo que según esta Sentencia la irretroactividad alcanza también a aquellos propietarios que anterioridad a su adopción ya habían ejecutado actos preparatorios para el inicio de dicha actividad.

El apartado 12 del artículo 17 de la LPH también establece la posibilidad de que la Comunidad de propietarios acuerde aumentar hasta un 20% los gastos comunes a los propietarios cuyas viviendas han sido destinadas al alquiler turístico.

Este acuerdo requiere también la mayoría de votos a favor de los 3/5 del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

El acuerdo tampoco tiene carácter retroactivo, por lo que se aplicará desde el momento en que se adopte, y por tanto afectará a las nuevas cuotas.

¿Qué sucede si un propietario destina su vivienda al alquiler turístico pese a estar prohibido en el edificio ?

Si la Comunidad tiene prohibido el uso del alquiler turístico en el edificio, pero un propietario destina su vivienda a tal fin, la Comunidad puede ejercitar la acción de cesación de dicha actividad al amparo de lo dispuesto en el artículo 7.2 de la LPH:

«2.  Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.»

    ¿Tienen las Comunidades de de Propietarios la facultad de prohibir que uno de sus departamentos (ya sean viviendas o locales) pueda destinarse a alquiler con fines turísticos?, ¿o solo tiene potestad para limitar y condicionar ese uso turístico?

    Esta es una cuestión discutida,  la editorial El Derecho planteó a siete magistrados la pregunta ¿Pueden las juntas de propietarios prohibir sin justa causa el alquiler vacacional o solo «limitarlo o condicionarlo»? El resultado fue que cinco magistrados se posicionaron en la tesis de que la comunidad no podía prohibir el alquiler vacacional y dos entendieron que la nueva normativa sí permite a la comunidad prohibir el alquiler turístico.

    Y lo cierto es que si el legislador  quería dar potestad a la Comunidad para prohibir el uso turístico debería de haberlo expresado de forma clara y rotunda, y al no hacerlo habrá que acudir a los Tribunales para que se aclare la cuestión, y  con toda seguridad  habrá interpretaciones contradictorias entre las resoluciones de las Audiencias Provinciales. 

    ¿Existe una distinción entre prohibir o limitar el uso turístico? ¿Toda limitación comporta una prohibición?

    De entrada, el legislador no emplea en ningún momento el término “prohibición” sino solo se refiere a “limitar o condicionar”, y, prohibir no es sinónimo de limitar ni de condicionar.

    Sin embargo, se ha planteado el debate en relación a qué clases de limitaciones o condicionamientos podrían instaurarse por las Comunidades de Propietarios en relación con los apartamentos turísticos.

    En el caso que dio lugar a la Sentencia de la SAP Segovia de 21 de abril de 2020, el Juzgado declaró la nulidad del acuerdo comunitario que prohibía el uso turístico y en el recurso la parte apelante indicaba que la sentencia señala como distintos “prohibir, limitar y condicionarpero no indica cuáles sean estas diferencias ni que es lo que las comunidades de propietarios pueden limitar al amparo de ese precepto. Por el contrario, la parte recurrida “cree clara la diferencia y que puede señalar sin necesidad de mucha imaginación algunas limitaciones: que las llaves de la vivienda o portal no se puedan dejar fuera del edificio para que las recoja el inquilino por peligro de seguridad; que no se puedan instalar cajetines de llaves en los rellanos”.

    Sin embargo, la Sentencia de la Audiencia indica que:

    “Estos dos únicos ejemplos son absurdos, no tiene sentido que se requiera un acuerdo de la junta de propietarios y además con la doble mayoría cualificada de tres quintos, para que no se dejen las llaves del portal en situación que suponga peligro de seguridad, o para impedir que un comunero pueda instalar cajetines en zonas comunes…. Otro ejemplo de la impugnación del recurso es también ilustrativo de lo abstracto y artificial de esta diferenciación entre prohibir y limitar, cuando dice que una cosa es limitar el derecho a circular a más de una determinada velocidad y otra muy distinta es prohibir el derecho a circular. Ocurre que las limitaciones a ese «derecho a circular a más de una determinada velocidad» pueden, sin margen para la duda, llamarse prohibiciones. Así se puede decir que en una autopista está prohibido ir a más de 120 km/h o que la velocidad en las autopistas está limitada a 120 km/h”.

    “…Ya se ha visto que no resulta fácil al interesado señalar límites que no supongan prohibición pura y simple. Hay quien ha propuesto que se podría admitir limitaciones temporales, por ejemplo, permitirlo en días laborales o en días festivos o vacaciones. Esta sería una interpretación que encajaría en la literalidad de la norma y que permitiría diseñar limitaciones equivalentes funcionalmente a la prohibición en una casuística formalista, con las quejas que cabría de esperar contra esos límites que harían inviable el destino turístico. El problema es que si entendemos que solo caben límites que permitan el destino turístico, como debiera ser así si partimos de que queda vedada la prohibición, que queda vedado el impedir ese destino, la regla es contradictoria con la voluntad expresa del legislador”

    Sin embargo, la mencionada Sentencia no se adentra en analizar qué otras concretas limitaciones podría imponer la Comunidad a los departamentos para uso turístico, puesto que finalmente concluye que estas limitaciones “serían contradictorias con la voluntad expresa del legislador, que no quiso tanto limitar la oferta el arrendamiento turístico como incrementar la del arrendamiento residencial”.  

    Se puede anular un acuerdo que prohíba el alquiler vacacional

    La  Sentencia de fecha 21 de febrero de 2022 del Juzgado de Primera Instancia  nº 7 de Córdoba ha entendido que el acuerdo de prohibición del establecimiento de apartamentos turísticos es nulo por ser contrario a la ley se ha adoptado con abuso de derecho.

    En la Sentencia se indica que:

    • No se puede prohibir de forma general e injustificada una actividad en principio perfectamente legal y lícita. La legislación aplicable a esta actividad en Andalucía está constituida por la Ley 13/2011 de 23 de diciembre de Turismo, por el Decreto 194/2010 de 20 de abril de Establecimientos de Apartamentos Turísticos y por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos.
    • El derecho a la propiedad privada y a la libertad de empresa son derechos fundamentales y conforme a la constitución no pueden ser restringidos o limitados si no es mediante una norma con rango de ley (art. 81 CE). Con esta reforma el legislador en ningún momento ha habilitado a las comunidades de propietarios para que decidan si las viviendas pueden o no dedicarse a una actividad turística, únicamente les ha dado la posibilidad de regular la convivencia a fin de evitar o reducir las molestias que este tipo de actividad puede generar.
    • Habrá que estar al caso concreto para decidir si la actividad turística de un elemento privativo dentro del inmueble altera la normal convivencia a través de conductas incívicas continuadas y graves, para lo que existe el mecanismo de cesación establecido en el artículo 7 de la LPH.

    Alternativas a la prohibición del alquiler vacacional

    La Comunidad puede limitar o someter el alquiler vacacional a condiciones.

    Estas condiciones podrían ser las siguientes:

    1. Obligación de darse de alta en la Administración. Si no se da de alta incumple las condiciones y es actividad prohibida. Y si por la normativa de la Comunidad Autónoma no puede darse de alta no podría pretender una validación por la Junta cuando ésta solo puede fijar estas normas, pero con respecto de aquellos que puedan registrarse y darse de alta en la Administración Pública, que es el presupuesto básico para que opere este acuerdo con respecto a los posibles “autorizados”.
    2. Obligación de suscribir póliza de seguro de daños para los causados por inquilinos a elementos comunes o particulares.
    3.  Obligación de requerir de inmediato antes de 2 horas a los inquilinos que causen molestias en la Comunidad tras ser requerido el arrendador por el presidente o Administrador de Fincas colegiado.
    4. Pagar la subida de la cuota del 20% de la que le corresponda de incluirse en el acuerdo este extremo.
    5. Exigir que en el check-in o recepción de los clientes se encuentre un representante de la persona física o jurídica que alquila la vivienda para entrega de normas de régimen interno
    6. Entregar a los inquilinos las normas de Régimen Interno de la Comunidad y advertirles del respeto en la misma.
    7. Advertirles de no aparcar fuera de su plaza y un uso adecuado de los elementos comunes.
    8. Limitar el uso de dicho inmuebles a un número determinado de personas al mismo tiempo
    9. stablecimiento de una fianza previa al uso del inmueble turístico para garantizar los daños y perjuicios que se pudieran causar en elementos comunes
    10. Advertencia en las normas de que el incumplimiento de las mismas dará lugar al ejercicio de la acción de cesación de la acción de cesación por la Comunidad ante el infractor.

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    32 Comentarios

    1. Alex

      Hola,
      Tengo una licencia turística y hago alquileres turísticos en un edificio donde la comunidad acaba de votar por mayoría de 3/5 la prohibición de viviendas turísticas.
      Si vendo mi apartamento:
      – ¿Puedo traspasar mi licencia turística? administrativamente en Andalucia es posible: se puede modificar el titular
      – ¿Podrá el nuevo propietario continuar con los alquileres turísticos?
      Muchas gracias anticipadas

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      • AbogadosyMás

        Si el apartamento tiene licencia, y el acuerdo es posterior no debería afectar, ya que el cambio de titularidad entiendo estaría cubierto por la irretroactividad. Pero, deberías plantearte impugnar el acuerdo, no se puede prohibir de forma general e injustificada una actividad en principio perfectamente legal y lícita. Si quieres pedir un presupuesto completa el formulario

        Responder
    2. Rocio Fages Molina

      Buenas tardes,
      Tengo un piso en propiedad que le he dado de alta como alquiler turístico por habitaciones.
      Yo sigo viviendo en el, solo que entre 2 y 10 dias al mes lo destino como alquiler turístico.
      Lo he comunicado a la comunidad en cuanto he comprobado que que puede funcionar bien.
      Se ve que están poniendo problemas y están solicitando la licencia turística.
      Que puedo esperar de la comunidad de propietarios, me pueden prohibir que lo alquile?
      Que debo hacer? ya que tengo varias reservas en curso. ¿debo buscarme un abogado que me asesore?

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      • AbogadosyMás

        Rocío, aunque hay Comunidades Autónomas (CC.AA) en las que se permite alquilar tu vivienda por habitaciones a turistas, debes saber que la mayoría de ellas, lo prohíben.
        Por lo que habría estudiar en primer lugar la legislación autonómica. Por otro lado habría que revisar actas y estatutos para ver si hay algún tipo de prohibición. Si quieres que estudiemos el caso completa el formulario

        Responder
    3. Javi

      Buenas noches. Tengo un local comercial destinado a oficina en un bajo del centro de Madrid. Mi idea es reconvertirlo como apartamento turístico y, en principio, cumple con la legislación municipal. ¿Puede oponerse o decir algo la comunidad de propietarios al respecto?

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      • AbogadosyMás

        Javi, mírate los Estatutos y las actas, por si existiera alguna prohibición o limitación. En caso contrario, pide todos los permisos, y no comentes que es lo que vas a hacer. Una vez tenga la solicitud de la licencia, si adoptan un acuerdo este no te afectaría porque no tiene efecto retroactivo

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    4. Sergio

      Buenos días, Vivo en una comunidad de vecinos en Madrid y en nuestro edificio hay una propietaria que sigue viviendo en su piso y alquila 2 habitaciones en Airbnb para uso turistico. ¿La nueva normativa incluye ese tipo de alquiler o solo contempla los pisos vacíos que son exclusivamente para el uso turístico? Las idas y venidas, además del ruído provoca un malestar general en el edificio. ¿Podemos hacer algo para limitarlo? Gracias

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    5. Nina

      Buenos días, he comprado un piso hace poco , la comunidad de vecino me ha dicho que ya han los estatutos prohiben el alquiler turístico…Mis pregunta son: q diferencia hay entre vacacional y turístico? Podría anunciarlo en alguna plataforma tipo Airbnb?
      Mi intención es alquilarlo solo los meses de julio y agosto.
      Muchas gracias

      Responder
      • AbogadosyMás

        Nina, entiendo que te refieres al alquiler de temporada. Te explico las principales diferencias entre el alquiler turístico y el alquiler de temporada:
        1. La duración: En caso del alquiler vacacional o turístico, la estancia no puede superar los 31 días, mientras que, en el arrendamiento de temporada (también conocido como alquiler de larga estancia), la duración va desde los 32 días hasta los 11 meses.
        La legislación: El alquiler de temporada se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos. En contraposición, el turístico o vacacional sigue la normativa en materia de turismo que esté vigente en la comunidad autónoma donde se ubica la vivienda.
        De igual modo, en cada legislación se estipulan los requisitos necesarios para que pueda ofrecerse en una u otra modalidad de alquiler. Así, mientras que cualquiera es apta para el alquiler de temporada, no todos los inmuebles pueden ofrecerse en modalidad turística.
        2. La finalidad o uso de la vivienda: En el caso del alquiler vacacional, lo habitual es que el arrendatario alquile la vivienda con fines turísticos. Esto es diferente en el de temporada, donde suele realizarse por motivos laborales o con el fin de disponer de una segunda residencia.
        3. Los servicios ofrecidos: Por último, otro de los aspectos diferenciadores es que, en los alquileres turísticos, es muy posible que el arrendador ofrezca servicios complementarios de limpieza o atención al público. Sin embargo, estos no suelen ser frecuentes en los alquileres de temporada.
        En tu caso para que sea considerado alquiler de temporada podrías alquilarlo por ejemplo a una persona que vaya a trabajar por la zona durante el verano. Pero no lo puedes alquilar por semanas, días o quincenas. En cualquier caso no estaría demás revisar los Estatutos, y los acuerdos adoptados. Si quieres que lo revisemos completa este formulario

        Responder
    6. Cristina

      Buenos días;

      Voy a comprar una vivienda para destinarla a uso vacacional. La próxima semana firmamos las escrituras y quería saber que tiene que hacer el propietario o nosotros para que quede legal desde el principio.
      Se trata de un edificio de 6 viviendas que pertenece todo entero a una empresa. La empresa tiene todos los pisos alquilados y a nosotros nos va a vender uno. Cuando hicimos el contrato le comentamos nuestras intenciones y que para nosotros era imprescindible una aceptación por parte de la comunidad que es solo una persona para comprar el piso. El accedió y dijo que no había problema. Al ser solo un propietario creo que no está constituida la comunidad de vecinos que tendremos que hacerla una vez seamos propietarios.
      La Comunidad es Cantabria y para solicitar la licencia turística nos exigen la autorización de los vecinos. La cuestión es:

      ¿Que debemos hacer o solicitarle al vendedor para que quede bien hecho todo el proceso y no tener problemas en un futuro con otros propietarios?

      ¿Existe algún modelo de aceptación para que él lo rellene?

      Gracias y un saludo

      Responder
      • AbogadosyMás

        Cristina, no existe modelo. Pero si todo el edificio es suyo no hay Comunidad de vecinos, la habrá ahora que entras tú. Pero tal vez si exista la división horizontal. Entiendo que a la Comunidad de Cantabria debería bastarle haciendo constar en la escritura una cláusula que indique que el vendedor es el único propietario hasta la fecha, que todo el edificio está dedicado a alquiler vacacional y que adquieres con la misma intención, puede comprometerse a constituir la Comunidad e indicar que en los Estatutos se permitirá la actividad sin limitación alguna. En cuanto a la Comunidad de Cantabria, no está demás que les plantees la consulta

        Responder
      • Daniel

        Buenas noches, mi caso es que tengo una segunda residencia, la cual, la estoy destinando al alquiler turistico ( a excepcion de 3 semanas en agosto, que lo uso yo). Pues bien, mi comunidad quiere prohibir el alquiler turistico y/o subir todos los gastos un 20%. y mi pregunta es, ¿me afecta a mi en algo?, me lo pregunto porque yo tengo el apartamento dado de alta en la comunidad como alquiler turistico y he leido que no es con caracter retroactivo. Y otra pregunta, ¿en caso de que no afecte, si yo vendiese el apartamento, tampoco le afectaria al futuro comprador?

        Responder
        • AbogadosyMás

          Daniel, es correcto si el apartamento tiene licencia, el acuerdo es posterior no te afecta, ya que no tiene efectos retroactivos. En el caso de que transmitas el inmueble, y se produzca un titularidad entiendo estaría cubierto por la irretroactividad. Pero, con todo deberías plantearte impugnar el acuerdo, considero que no se puede prohibir de forma general e injustificada una actividad en principio perfectamente legal y lícita. Si quieres que lo estudiemos completa el formulario

          Responder
    7. Antonio Garcia Gomez

      Buenas tardes. En mi comunidad aprobaron por mayoría de 3/5 la prohibición de viviendas turísticas. La votación fue si querían prohibición o penalización del 20 %.La fecha de dicha adopción fue el 31/10/2021, a fecha de hoy, todavía no ha sido inscrita en el registro de la propiedad. Mis preguntas son:
      – Pueden volver a votar para penalizar con un 20%, a las ya existentes, legalizadas con anterioridad a la aprobación?
      -Se puede prohibir y a la vez penalizar con un 20%? O si se penaliza , se esta dando por sentado que se aceptan?
      Gracias

      Responder
      • AbogadosyMás

        Antonio, parece que la intención es prohibir a las que aún no existen y penalizar a las que ya están legalizadas. Deberías plantearte la impugnación, con la últimas Sentencias se puede cuestionar la prohibición, además las limitaciones no tienen carácter retroactivo por lo que es más que cuestionable que pretendan que afecte a las viviendas ya legalizadas. Con todo ten en cuenta que es una tema relativamente nuevo y que la Jurisprudencia se va creando día a día. Si quieres que hablemos sobre la posible impugnación, completa este cuestionario

        Responder
    8. Juanjo

      Buenos días,

      en mi caso voy a comprar una vivienda y quería destinarla a alquiler vacacional. Justamente la pasada semana se hizo la reunión de vecinos para prohibirlo pero no acudieron suficientes propietarios, con lo que se va a enviar correo certificado para que emitan el voto.

      El propietario, que está interesado en venderme la vivienda, acaba de darla de alta como vivienda vacacional, remitiendo al declaración responsables, etc. etc.

      Si entre que se formaliza la compra venta se prohíbe por parte de la CP, puedo posteriormente hacer el cambio de titular sin que afecte a la vivienda esta prohibición ??

      muchas gracias anticipadas

      Responder
      • AbogadosyMás

        Juanjo, supongo que se celebró Junta y ahora se va a notificar el Acta para ver si no hay oposiciones, si no las hay el voto se entiende favorable, con lo que alcanzarían mayoría y la fecha del Acuerdo sería la de la Junta. Si la persona que te la va a vender ha pedido la licencia antes o después de la Junta, o si antes de la declaración responsable había realizado alguna acción tendente a solicitar la licencia. El cambio de titularidad me preocupa menos, ya que la actividad existía antes de la prohibición y que cambie el titular no tiene porque afectarte.
        Hay que revisar con detalle la documentación del vendedor. Te voy a enviar un email por si quieres que estudiemos más a fondo el caso.

        Responder
        • alvaro

          Hola.

          En este caso, la fecha a la que tenemos que atender debería ser la de la celebración de la junta o la del cambio en los estatutos? Es decir, puedo pedir la licencia turística aunque en junta se haya aprobado que ya no se permiten pisos turísticos mientras no se hayan modificado y registrado los estatutos?

          gracias

          Responder
          • AbogadosyMás

            Alvaro, habría que ver concretamente en el acuerdo que se ha adoptado en Junta. Aunque sea cuál sea te aconsejamos que lo impugnes, el acuerdo podría ser nulo. Si no lo haces se convalidará, y será válido. De modo que la prohibición te afectará, sobre todo si solicitas la licencia con posterioridad.

            Responder
      • Jorge

        Buenas tardes,
        Tengo una licencia turística y me gustaría conocer su estimable opinión en relación a la modificación de los estatutos que acaba de plantear mi comunidad de vecinos, de condicionar el alquiler vacacional a un periodo mínimo de 15 días, al considerar que la ley permite con el voto de 3/5 partes, las limitaciones que considere la comunidad… ¿se podría incluir cualquier limitación no especificada en la propia ley? …por ejemplo que los alquileres solo pueden ser los lunes o limitado a mayores de 60 años??? La limitación a alquileres no inferiores a 15 días, deja absolutamente sin sentido el propio alquiler vacacional en el centro de una ciudad.
        Gracias por su ayuda.

        Responder
        • AbogadosyMás

          Si tienes concedida la licencia no te la pueden retirar, y en mi opinión el acuerdo es nulo. La Comunidad puede limitar o condicionar el alquiler turístico, pero esa limitación excede en mucho de la «limitación» y ataca la propia esencia del alquiler turístico. como bien dices
          De modo que debes impugnar el acuerdo y solicitar la nulidad, ya que aunque sea nulo, si no se impugna sanará por el paso del tiempo (esto es, lo nulo se convierte en válido)

          Responder
          • Jorge

            Muchas gracias por su respuesta; es una lastima que tanto el administrador como el presidente de la comunidad aún sabiendo que esta medida la va a considerar nula un juez, sigan hacia adelante haciendo perder el tiempo y dinero a todos los comuneros.
            Gracias de nuevo,
            Jorge

            Responder
    9. José Miguel

      Hola buenas tardes, mi pregunta es que la comunidad ha aprobado por 3/5 partes una subida del 20% en la cuota de la comunidad para las viviendas con fines turisticos el día 11/02/22, me afectaría a mi, teniendo en cuenta que mi licencia turistica fue concedida y realizando la actividad desde hace un año., 25/05/21??
      Un saludo y en espera de contestación.
      Gracias
      José Miguel

      Responder
      • AbogadosyMás

        José Miguel, la Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 17.12 dice: «El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»
        La Ley de Propiedad Horizontal no determina el alcance de la irretroactividad, por lo que tendrá que ser objeto de interpretación jurisprudencial.
        La subida de la cuota, no limita o condiciona el ejercicio de la actividad. Por lo que entiendo que cuando se trata de subidas de cuotas la irretroactividad sólo alcanzaría a las cuotas anteriores a la adopción del acuerdo, pero una vez alcanzado afectará a todos los propietarios que ejerzan la actividad turística, con independencia de que ejerzan la actividad con anterioridad o no.

        Responder
      • Pilar Gallart

        Buenas tardes, he empezado a alquilar mi apartamento, via alquilee vacacional y no turistico. En Aragón exigen la licencia de turistico para cuestiones fiscales. Yo lo he hecho como vacacional. Resulta que la,administradora ha rastreado en internet y me ha enviado un correo argumentando que la Junta en 2017 decidió la prohibicion. Ahora somos muchos maa vecinos que queremos alquilar.
        Os hago dos preguntas:
        ¿ Hay alguna diferencia entre alquiler turistico y vacacional?
        ¿ Puedo solicitar una Junta con este motivo y solicitar apoyos?
        ¿ Me pueden sancionar si continúo promocionándolo hasta la siguiente Junta?
        ¿ Puedo argumentar a la administradora que mi finalidad prioritaria es el disfrute de mi apartamento, y tan solo alquilarlo 6 dias al mes, no tanto por negocio sino por hacer frente a costes?

        Responder
        • AbogadosyMás

          Pilar, haces muchas pregustas
          ¿Hay alguna diferencia entre alquiler turístico y vacacional?
          No, si hay diferencia entre entre el alquiler turístico o vacacional y el alquiler de temporada:

        • En caso del alquiler vacacional o turístico, la estancia no puede superar los 31 días, mientras que, en el arrendamiento de temporada (también conocido como alquiler de larga estancia), la duración va desde los 32 días hasta los 11 meses.
        • El alquiler de temporada se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos. En contraposición, el turístico o vacacional sigue la normativa en materia de turismo que esté vigente en la comunidad autónoma donde se ubica la vivienda. De igual modo, en cada legislación se estipulan los requisitos necesarios para que pueda ofrecerse en una u otra modalidad de alquiler. Así, mientras que cualquiera es apta para el alquiler de temporada, no todos los inmuebles pueden ofrecerse en modalidad turística.
        • En el caso del alquiler vacacional, lo habitual es que el arrendatario alquile la vivienda con fines turísticos. Esto es diferente en el de temporada, donde suele realizarse por motivos laborales o con el fin de disponer de una segunda residencia.
        • Por último, otro de los aspectos diferenciadores es que, en los alquileres turísticos, es muy posible que el arrendador ofrezca servicios complementarios de limpieza o atención al público. Sin embargo, esto no sucede en los alquileres de temporada.
          ¿ Puedo solicitar una Junta con este motivo y solicitar apoyos?
          Los acuerdos se pueden modificar, por lo que si ahora sois mayoría, podríais llevarlo otra vez a Junta.
          ¿ Me pueden sancionar si continúo promocionándolo hasta la siguiente Junta?
          No, la Comunidad no te puede sancionar. Pero puede demandarte y obligarte a cesar con la actividad.
          ¿Puedo argumentar a la administradora que mi finalidad prioritaria es el disfrute de mi apartamento, y tan solo alquilarlo 6 dias al mes, no tanto por negocio sino por hacer frente a costes?
          Tendría que ver el acuerdo, y conocer más del asunto para contestarte a esta pregunta
        • Responder
    10. Lola

      Quiero saber quién nos ayudaría a hacer estatutos de una comunidad

      Responder
      • AbogadosyMás

        Lola, nosotros podemos ayudaros si es lo que necesitáis, te contactaremos por email.

        Responder
      • Sonia

        En nuestro bloque han comprado el bajo de 400 metros q abarca dos comunidades
        Los antiguos dueños eran morosos en enero creamos un estatuto en contra de apartamentos turísticos votando todos los vecinos en contra ( los morosos no firmaron)
        Y el registro de la propiedad dice q no se puede registrar ya q tienen q votar los morosos.
        Por lo q he leído ahora de puede haber lo de las 3/5 partes?
        Lo de convocar la junta x este motivo cuando hay q hacer la reunión antes o después de q nos comuniquen la actividad a desarrollar? Gracias

        Responder
        • Sonia

          Hola en los estatutos pone q los bajos están destinados a locales comerciales ,recreativo,cultural, industrial, profesional o febril.
          Se pueden hacer viviendas/apartamentos turísticos?
          Los vecinos estamos en contra
          Cuando hay q hacer la reunion/convocatoria antes de comunicarnos la actividad o una vez comunicada

          Responder
        • AbogadosyMás

          Sonia, hemos atendido tu consulta por otro canal.

          Responder

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