¿Pueden las comunidades de vecinos prohibir el alquiler vacacional?

por | 6,Ago,2021 | Comunidades y Propiedad Horizontal | 0 Comentarios

El alquiler vacacional y si se puede prohibir o no por una Comunidad de Propietarios es un tema que muchos blogs tratan en época estival.

Y precisamente con uno de ellos he tropezado estos días, pero esta vez ha sido publicado por un medio digital, del que se han hecho eco otros blogs como el de idealista. 

El título del artículo es “Las comunidades de vecinos no pueden prohibir en sus estatutos los pisos turísticos”

El artículo basa la afirmación en la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Asturias de 30 abril de 2021 

Sin embargo, basta con  leer la Sentencia para darse cuenta de que su decisión no tiene que ver con que no se puedan prohibir en los estatutos de la Comunidad el alquiler vacacional.

En el caso analizado en dicha Sentencia lo que se discute  en realidad, es si resulta de aplicación dicha cláusula estatutaria que con carácter general prohíbe ejercer una actividad empresarial o profesional en las viviendas.

La Comunidad recurrente entiende que dado que el alquiler de pisos turísticos es una actividad empresarial o profesional es en concuencia una actividad prohibida en los estatutos de la comunidad de propietarios y recurre la inscripción

El TSJ de Asturias desestima el recurso, al entender que dicha cláusula estatutaria no es de aplicación al alquiler vacacional, y ello puesto que el uso turístico no deja de tener carácter residencial aun cuando tenga su consecuencia previa de un uso empresarial y mercantil por parte de la propietaria.

Pero ello de ningún modo implica que las Comunidades no puedan prohibir en sus Estatutos el alquiler de pisos turísticos.

Lo que sucede es que en ausencia de prohibición expresa en los estatutos (no basta con una prohibición genérica? La Comunidad deberá adoptar un acuerdo en la Junta de propietarios.

Alquiler turístico y Propiedad Horizontal

El Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, concede a las Comunidades de Propietarios la posibilidad de acordar la prohibición del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios.

El artículo 17.12 LPH establece lo siguiente:

«Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»

Cuestiones a tener en cuenta si la Comunidad quiere prohibir el alquiler vacacional

 Si en el Título constitutivo o en los estatutos figura una limitación de carácter general sobre el destino de las viviendas, o no existe limitación alguna,  será necesario que la Junta de propietarios de la Comunidad adopte un acuerdo estableciendo la prohibición del alquiler turístico en el inmueble.

  1. Para aprobar la prohibición del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios bastará el voto de los 3/5 partes del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.Comunidad propietarios-prohibido alquiler vacacional
  2. Exista o no exista limitación por la Comunidad, para poder utilizar la vivienda como alquiler turístico se deberá contar con la autorización de la administración autonómica correspondiente.
  3.  El acuerdo sólo vinculará a los propietarios que quieran destinar su vivienda a dicha actividad a partir del momento en que se adopte, ya que no tiene carácter retroactivo.
  4. Por lo que si la Comunidad quiere prohibir el alquiler de viviendas turísticas en el edificio debe convocar una Junta de Propietarios incluyendo en el orden del día expresamente el acuerdo de prohibición del destino de la vivienda como alquiler turístico.
  5. Si el acuerdo de prohibición es finalmente aprobado con la mayoría que hemos reseñado anteriormente (3/5 del total de propietarios y cuotas de participación) habrá de expedirse un certificado de dicho acuerdo para proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad con el objetivo de que los futuros adquirentes de pisos del edificio conozcan la limitación existente y queden vinculado a la misma.

Fijación de unas normas de régimen interno destinadas a regular este tipo de arrendamientos

En la Convocatoria de una Junta  incluyendo este tema en el orden del día debe indicarse que  el quorum de aprobación es de 3/5 con voto presunto del ausente, es decir, mayoría simple de presentes en Junta y luego la espera de los 30 días del art. 17.8 LPH.

Se acompañaría a la convocatoria la propuesta de normas de Régimen Interno que se proponen en el orden del día, con la advertencia de que se podrán adicionar más por los presentes y ser votada cada una de ellas por ese quorum.

Podría adicionarse en la convocatoria el sometimiento a debate y votación de subir la cuota un 20% a los que destinen su inmueble a alquiler vacacional -AV-, como prevé el art. 17.12 LPH.

Se indicará en la convocatoria que, de alcanzarse el acuerdo solo tendría eficacia con respecto a los que están a ejerciendo el alquiler vacacional sin estar  dados de alta y autorizados administrativamente, y a los que hasta ese instante no destinaron el inmueble a alquiler vacacional y a los futuros adquirentes al inscribirse, luego, el acuerdo en el Registro de la Propiedad.

Y no tendría eficacia para los que estén reglados administrativamente, antes de la adopción del acuerdo.

Primero se votaría si se quieren aprobar las normas de régimen interno y luego cada una de ellas, por 3/5 de propietarios y cuotas, pero con voto presunto del ausente, es decir, mayoría simple primero y luego la espera de los 30 días.

Siendo posible que se aprueben las las normas de régimen interno, pero no algunas de las que se proponían, por lo que el voto presunto operará con respecto, primero, a aprobar las normas de Alquiler vacacional, y luego cada una de las incluida

En el  Acta se hará constar que se aprobó por mayoría simple de presentes en Junta y se notificará a los ausentes indicando que en 30 días pueden oponerse al acuerdo alcanzado.

Cuando transcurran los 30 días se llevará a cabo el recuento de votos, de haberse alcanzado 3/5 de propietarios y cuotas, se extenderá  nueva Acta y se notificará sobre si se alcanzó, o no, el acuerdo sobre el alquiler vacacional.

 Alcance de la irretroactividad del acuerdo

Hemos dicho que el acuerdo sólo vinculará a los propietarios que quieran destinar su vivienda a dicha actividad a partir del momento en que se adopte. Sin embargo, resulta de interés la postura mantenida por el  TSJ de Asturias en Sentencia de 26 de mayo de 2021.  Que en su Fundamento de derecho tercero dice: 

“Por lo demás y como ya se indicó, el acuerdo de la Comunidad de Propietarios es de fecha 14 de junio de 2019 es decir, de fecha posterior a la que consta que se presentó la declaración responsable (4 de junio de 2019) por lo que no podía afectarle la prohibición establecida en el art 17.12 LPH. En el sentido de denegar toda retroactividad a esta prohibición cabe citar la reciente SAP de Asturias del 18 de enero de 2021: ” …. la cuestión a resolver es esencialmente jurídica no otra que la de determinar si el citado acuerdo prohibitivo o limitativo de la actividad de alojamiento turístico, debe vincular o no a los propietarios disidentes que, como en el caso del actor, con anterioridad a su adopción ya habían ejecutado actos preparatorios para el inicio de dicha actividad. Pues bien, respecto a la misma, y con las reservas que supone la novedad de la materia, esta Sala como ya lo hizo en su sentencia núm.459/20, de 23 de diciembre , se inclina por mantener el criterio negativo de la recurrida.

Ello es así, a más de por cuanto se razona en la misma, que sustancialmente se comparte y da aquí por reproducido, porque esa interpretación amplia del ámbito a que alcanza la irretroactividad legalmente establecida en el art. 17.12 de la L.P.H ., encuentra apoyo en la doctrina del TS que en este ámbito de la propiedad horizontal, como recoge su sentencia de fecha 3 de diciembre de 2014 y la más reciente de 15 de junio de 2018 , partiendo deque el derecho a la propiedad privada es un derecho reconocido por el artículo 33 de la Constitución Española y que está concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente ha establecido como doctrina legal la de que si resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibicionesque en general atiendan al interés general de la comunidad, dentro de las que se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, para su efectividad las mismas deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad. También que en todo caso y en lo que aquí interesa que la interpretación de las limitaciones o prohibiciones, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad.

 De modo que según esta Sentencia la irretroactividad alcanza también a aquellos propietarios que anterioridad a su adopción ya habían ejecutado actos preparatorios para el inicio de dicha actividad.

El apartado 12 del artículo 17 de la LPH también establece la posibilidad de que la Comunidad de propietarios acuerde aumentar hasta un 20% los gastos comunes a los propietarios cuyas viviendas han sido destinadas al alquiler turístico.

Este acuerdo requiere también la mayoría de votos a favor de los 3/5 del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

El acuerdo tampoco tiene carácter retroactivo, por lo que se aplicará desde el momento en que se adopte, y por tanto afectará a las nuevas cuotas.

¿Qué sucede si un propietario destina su vivienda al alquiler turístico pese a estar prohibido en el edificio ?

Si la Comunidad tiene prohibido el alquiler turístico en el edificio, pero un propietario destina su vivienda a tal fin, la Comunidad puede ejercitar la acción de cesación de dicha actividad al amparo de lo dispuesto en el artículo 7.2 de la LPH:

«2.  Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.»

Alternativas a la prohibición del alquiler vacacional

La Comunidad puede optar por permitir el alquiler vacacional, pero someterlo a condiciones. Estas condiciones pordrían ser las siguientes:

  1. Obligación de darse de alta en la Administración. Si no se da de alta incumple las condiciones y es actividad prohibida. Y si por la normativa de la Comunidad Autónoma no puede darse de alta no podría pretender una validación por la Junta cuando ésta solo puede fijar estas normas, pero con respecto de aquellos que puedan registrarse y darse de alta en la Administración Pública, que es el presupuesto básico para que opere este acuerdo con respecto a los posibles “autorizados”.
  2. Obligación de suscribir póliza de seguro de daños para los causados por inquilinos a elementos comunes o particulares.
  3.  Obligación de requerir de inmediato antes de 2 horas a los inquilinos que causen molestias en la Comunidad tras ser requerido el arrendador por el presidente o Administrador de Fincas colegiado.
  4. Pagar la subida de la cuota del 20% de la que le corresponda de incluirse en el acuerdo este extremo.
  5. Entregar a los inquilinos las normas de Régimen Interno de la Comunidad y advertirles del respeto en la misma.
  6. Advertirles de no aparcar fuera de su plaza y un uso adecuado de los elementos comunes.
  7. Advertencia en las normas de que el incumplimiento de las mismas dará lugar al ejercicio de la acción de cesación de la acción de cesación por la Comunidad ante el infractor.

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